Современные подвалы, подполы и погреба стр.9

Но вернемся к нашему «слоеному пирогу», толщина которого колеблется от нескольких десятков сантиметров до десятка метров и в котором слои песка чередуются со слоями глины. Обращаем на это особое внимание, поскольку песок легко пропускает воду, а глина неплохо ее задерживает. Для наглядности представим слои глины в виде выпуклых или вогнутых плоскостей. По первым вода будет стекать, а во вторых — собираться, образуя водяные линзы или впадины, наполненные влажным песком. Когда вода переполнит такую чашу, она направится к следующему глиняному пласту итак и будет течь, пока не наткнется на фундамент вашего дома или стенку подвала, которые сыграют роль плотины; и перед ней будет накапливаться вода. Послед ствия этого легко предсказуемы, поскольку даже наикачественнейшая гидроизоляция может не устоять под таким напором (как говорится в народе, вода дырочку найдет). ■

Осваиваем пространство ниже нулевой отметки

Грунтовые воды в толще подстилающих слоев залегают на различной глубине. Если она достаточно большая (ниже уровня промерзания), то нет причин не построить дом с заглубленным подвальным помещением, тем более что не только прибавляется дополнительный этаж, но имеется и плюс с точки зрения утепления дома. При других условиях от этой идеи следует отказаться в пользу устройства полуподвала.

Обычно неприятности выпадают на весну. Снег уже сошел, верхние слои земли оттаяли, чего нельзя сказать о более глубоко лежащих пластах. В результате образуется примерно такая же чаша, как было описано выше, но не в глубине, а на поверхности земли. Поскольку воде нужно куда-то деваться, она начинает искать хотя бы небольшой участок водопроницаемого грунта, чем и оказывается внешняя засыпка подвала. От вас требуется противостоять этой стихии, причем желательно сделать это еще на стадии строительства, обеспечив необходимую гидроизоляцию (этому будет посвящен отдельный раздел). Есть и еще способы исправить ситуацию, но, прежде чем мы перейдем к их рассмотрению, вернемся к подготовке основания.

Итак, если уровень грунтовых вод низкий, то дом с подвальным помещением — это то, что нужно. Если они залегают близко к поверхности земли, то от подвала придется отказаться (это необязательно, если вы готовы вложить большие средства в мелиоративные, гидро- и теплоизоляционные мероприятия, хотя предупреждаем, что в данных условиях создать полную герметичность подвала и поддерживать ее в течение всей эксплуатации дома достаточно трудно). В этом случае оптимальный выход — заложить подполье.

При сооружении подвала или погреба рекомендуем, пробурив скважину, понаблюдать за уровнем грунтовых вод в течение достаточно длительного времени, например на протяжении года.

Если в скважине будет появляться вода выше глубины промерзания, то от возведения подвала стоит, возможно, даже отказаться. Если вы не планируете строить подвал, то ваши наблюдения все равно будут нужны, поскольку, определив, в какое время в скважине нет воды, вы разрешите вопрос о том, когда лучше всего закладывать фундамент. В случае если вода с большой скоростью заполняет скважину и в продолжение года нельзя обеспечить ее дренаж, следует остановиться на мелкозаглубленном фундаменте или заложить столбчато-ленточный по одной из современных технологий — ТИСЭ.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Составление финансовой и бюджетной отчетности

Сравнение фактических показателей компании — участника рынка недвижимости с запланированными бюджетными величинами — необходимое Условие эффективного управления финансами. Иерархичность бюджетов, их аналитика и связи с производственными, маркетинговыми, инвестиционными планами, программами позволяют проанализировать финансовые результаты в привязке к производственным факторам деятельности в разрезе центров ответственности, объектов недвижимости, оказываемых услуг и т.д. С учетом изложенного внедрение и применение системы финансового анализа предполагают реализацию следующего комплекса мероприятий:
1) разработку состава и форм бюджетной отчетности, порядка ее подготовки структурными подразделениями, обобщения и выверки с данными бухгалтерского, налогового и управленческого учета;
2) определение инструментов анализа бюджетной отчетности, позволяющих комплексно оценить отклонения фактических значений от плановых ориентиров и их причины.
При распределенной системе учета, например вследствие децентрализации компании — территориальной удаленности подразделений, филиалов управляемых объектов недвижимости, целесообразно закрепление за каждым исполнителем основных форм отчетности. После наполнения фактическими данными они представляются в финансово-экономическую службу, отвечающую за их обобщение и дальнейший анализ. Например, отдел маркетинга и продаж отчитывается по статьям доходов от аренды, расходов на маркетинг, а отдел эксплуатации — за расходы по технической эксплуатации, по закупке и монтажу инженерного оборудования и т.д.
При централизованном бюджетном учете консолидация сведений об исполнении сводных бюджетов возможна сразу в соответствующей финансово-экономической службе и в необходимом для анализа формате. Такой подход единого центра ответственности по формированию бюджетных отчетов может быть также внедрен и при децентрализованной системе финансово-бюджетного учета, но при наличии единой информационной базы, обеспечивающей автоматизированную синхронизацию отчетных показателей. В настоящее время современные информационные системы, например в гостиничном бизнесе или девелопменте международного масштаба, позволяют вести такой учет и отчетность в режиме реального времени о результатах управления объектами недвижимости, находящимися в различных точках мира.
Для разработанных форм бюджетной и финансовой отчетности в свою очередь должны быть установлены сроки и периодичность их подготовки и анализа, например, месячная, квартальная и годовая. С учетом частоты составления отчетности предлагается разграничить объем содержащихся в ней сведений и степень их детализации. В частности, ежемесячная отчетность может использоваться для оценки степени достижения основных финансовых параметров — выручки, капитальных затрат, себестоимости, прибыли. В представленном на рис. порядке предполагается, что на ежемесячной основе финансово-экономической службой совместно со службами персонала осуществляется подготовка для руководства предложений по величине премиального фонда по итогам отчетного месяца. Кроме того, для распределения структуры премиального фонда в ежемесячной отчетности целесообразно предусмотреть дополнительную структуризацию указанных оценочных критериев по центрам ответственности — структурных подразделений, функций, бизнес-процессов и т.д.
Использование квартальной бюджетной отчетности предпочтительно для анализа финансовых результатов деятельности по управлению недвижимостью нарастающим итогом с начала года. По завершении очередного квартала формируется обязательная с точки зрения законодательства бухгалтерская и налоговая отчетность, обеспечивающая возможность выверки информации о фактическом исполнении бюджетов. С помощью такого соотнесения основных позиций отчета о прибылях и убытках со статьями бюджета сведения бухгалтерского учета могут быть уточнены и детализированы до функциональных видов доходов и расходов, центров ответственности: распорядителей и (или) администраторов бюджетных средств.
С учетом сопоставленных таким образом данных финансово-экономические службы могут более точно определить и рассмотреть влияние итогов выполнения производственных годовых и оперативных (квартальных, месячных и т.д.) программ и планов на финансовые показатели деятельности компании в целом. Для этого, а также для оценки текущего достижения стратегических целей и задач управления недвижимостью аналитика квартальной отчетности может быть дополнена структуризацией плановых и фактических данных в разрезе видов фондов управляемой недвижимости — коммерческая, жилая и т.д.
Кроме того, квартальная бюджетная отчетность может быть применена в разработке мер по корректировке премиального фонда, выплаченного работникам за весь период с начала года.
Предположим, что в отчетах за второй квартал выявлено недовыполнение плана доходов от аренды недвижимости нарастающим итогом с начала года. На основе этого производится перерасчет общей суммы премий за 6 первых месяцев соответствующему центру ответственности — отделу маркетинга и продаж, с последующим вычетом полученной разницы в очередном третьем квартале. Например, если величина стимулирующих выплат привязана к объему выручки от аренды, то она будет уменьшена пропорционально доле недополученных доходов от аренды за отчетное полугодие.
Годовая финансовая и бюджетная отчетность незаменима в комплексном анализе эффективности реализации в отчетном году долгосрочных и среднесрочных стратегий развития компании в управлении недвижимостью. Она предполагает максимально расширенную аналитику финансовых оценочных показателей в разрезе структурных подразделений, работников-исполнителей, отдельных объектов недвижимости. Аналогично квартальной отчетности полученные сведения выверяются с данными бухгалтерского, налогового, управленческого учета для обеспечения сопоставимости. Годовую отчетность также можно использовать для мотивации — расчета и выплаты 13-й зарплаты по итогам отчетного года, дополнительного поощрительного вознаграждения сотрудникам, в наибольшей степени реализовавшим поставленные маркетинговые, производственные, финансовые задачи в области технической эксплуатации, строительства и т.д.