Оценка стоимости земельных участков стр.94

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе среднеотраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообразно использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую категорию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то его стоимость оценивают при использовании под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли подразделяются на три категории пригодности:

1)    земли, пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашня, многолетние насаждения);

2)    земли, малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормовые угодья (сенокосы, пастбища);

3)    земли, не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в центнеры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции.

Этап 4. Определение рыночной стоимости селъскохозяйствен-ных угодий. Рассчитывается рыночная стоимость сельскохозяйственной земли путем деления полученной величины земельной ренты на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается методом кумулятивного построения.

Пример

Исходные данные

Объект оценки — земельный участок (кадастровый № X) площадью 3063 га.

Местоположение — Московская область, Рузский район. Земельный участок располагается на Клинско-Дмитровской гряде. В этом районе распространены дерновые, сильно- и среднеподзолистые почвы.

Оцениваемые права — право собственности.

Категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства.

Цель оценки — определение рыночной стоимости земельного участка.

Процедура оценки

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий Московской области и основных тенденций их использования для оценки был составлен севооборот культур — из набора куль-тур, традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка, с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории оценки, неистощительного и наиболее эффективного использования сельскохозяйственных земель. Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

Год Сельскохозяйственная культура

1-й

Ячмень с подсевом многолетних трав

2-й

Картофель

3-й

Картофель

4-й

Многолетние травы

Показатели нормативной урожайности, закупочных цен и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте:


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Организация строительного производства стр.274

•    составление графика сдачи-приемки объекта;

•    выпуск сертификата об окончании строительства;

•    руководство работой по составлению предварительного контрольного перечня инспекции объекта;

•    подготовка совместно с архитектором контрольного перечня;

•    окончательное оформление контрольного перечня;

•    сертификаты об исполнении соответствующих кодексов (правил);

•    выполнение заключительной инспекции в соответствии с контрольным перечнем;

•    получение сертификата об окончании строительства (или об окончании в целом);