Оценка стоимости земельных участков стр.92

Условием образования дифференциальной ренты II выступают различия в производительности труда в результате добавочных вложений в производство. Она представляет собой доход хозяйств, ведущих более интенсивное производство. В результате внедрения новой техники и новых сортов растений, интенсивных технологий, биотехнологий, повышения культуры земледелия происходит повышение экономического плодородия земли. Таким образом, дифференциальная рента II появляется в условиях интенсификации производства.

Площадь земель, приносящих дифференциальную ренту, регулируется уровнем общественно-необходимых затрат и рыночных цен, а также платежеспособным спросом населения на сельскохозяйственные продукты.

Выявленные в процессе оценки худшие сельскохозяйственные земли, на которых земельная рента не возникает, свидетельствуют о необходимости отнесения их к другим, более выгодным видам использования.

6.2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий осуществляется в следующей последовательности:

1)    сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации;

2)    определение нормативной урожайности по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур;

3)    определение величины земельной ренты;

4)    определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Этап 1. Сбор и подготовка исходной нормативной и статистической информации. Необходимая для оценки земель информация выбирается из материалов VI тура земельно-оценочных работ (1980—1989 гг.) с их последующим уточнением. Также можно использовать материалы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

Каждый административный район в процессе VI тура земельно-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, климатических условий и уровня экономического развития территории.

Информация, необходимая для оценки рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения, включает кадастровый номер, наименование и общую площадь оцениваемого земельного участка, которые определяются на основе правоустанавливающих документов или данных Единого государственного реестра земель.

Далее для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

■    сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации земельной ренты и методом сравнения продаж;

■    земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Финансовый контроль исполнения договоров и расчетов

Как и в ранее описанных процедурах бюджетного согласования проектов договоров, последующий контроль выполнения их финансовых условий целесообразно разделить по набору и последовательности операций, регламентным срокам на два основных блока:
1) контроль доходов — проверка расчетно-платежных документов, выставляемых менеджерами договоров (купли-продажи, аренды недвижимости) клиентам (арендаторам, покупателям), бюджетный и финансовый учет поступлений по ним денежных средств;
2) контроль расходов — обработка и акцепт счетов на оплату по заключенным хозяйственным договорам с поставщиками услуг (эксплуатация, коммунальные услуги), товарно-материальных ценностей (материалы и оборудование), подрядчиками (ремонтные работы) и т.д.
Схема бюджетного контроля доходов предполагает взаимодействие финансового контролера (сотрудника финансового отдела) с менеджером по договору аренды (работником отдела маркетинга и продаж), ответственным за исполнение его условий в процессе оказания услуг клиенту, и казначеем (бухгалтером), оформляющим счета и обрабатывающим банковские выписки. Работник финансового отдела должен контролировать соответствие полученного от менеджера по договору проекта счета действующим регламентным процедурам: проверить правильность указания номера договора арендуемого объекта недвижимости, помещения, платежных реквизитов, кода бюджетного учета и т.д. Удовлетворяющий требованиям финансово-бюджетного контроля проект платежного документа направляется в бухгалтерию для подписи и заверения печатью организации. После окончательного оформления счет направляется клиенту с уведомлением менеджера по договору о его реквизитах — номере, сумме, дате и т.д.
Мониторинг и бюджетный контроль поступлений по выставленным вышеописанным образом счетам также предполагает функциональное разделение обязанностей между ранее указанными участниками. В процессе обработки банковской выписки бухгалтерами-казначеями ежедневно формируются и учитываются сведения о поступлениях в привязке к выставленным счетам. Необходимость такой связанной идентификации поступлений заключается в возможности их последующего распределения по объектам бюджетного и управленческого учета на основе бюджетных реквизитов, ранее указанных и выверенных в каждом выставленном клиенту счете на стадии его подготовки и оформления.
Таким образом, финансовый контролер, имея подтверждение из бухгалтерии об оплате выставленного клиенту счета, может оперативно отслеживать фактическое исполнение бюджетов по оплате, самостоятельно разнося сумму поступления по аналитике бюджетного учета: в разрезе объектов недвижимости, центров ответственности, оказанных услуг и т.д. Еще одним важным преимуществом такого упорядочения процедуры учета является возможность краткосрочно прогнозировать величину и сроки поступлений по выставленным счетам и использовать полученные результаты в механизмах бюджетного контроля расходов платежей. Менеджер по договорам в свою очередь на основе связи реквизитов подготовленных им счетов к поступившим суммам может следить за состоянием расчетов и сроками арендных поступлений, не вдаваясь в аналитику бухгалтерского или бюджетного учета.

Рис. Схема контроля оплаты счетов клиентами
Финансово-бюджетный контроль расходов и платежей представляет собой комплекс операций по оперативному (квартальному, месячному, недельному) планированию и прогнозированию денежных поступлений и платежей, последующей бюджетной обработке поступивших на оплату счетов подрядчиков и поставщиков и контролю их оплаты.
Основой оперативного планирования является прогнозирование состояния финансовых расчетов — объемов и сроков ожидаемых поступлений и платежей в соответствии с параметрами и условиями как уже заключенных договоров, так и готовящихся к заключению, расчеты по которым будут в планируемом периоде. Прогноз расходов по текущей деятельности предлагается составлять в виде плана-графика движения денежных средств исходя из данных полученных или предполагаемых к получению счетов от поставщиков (подрядчиков) и условий их оплаты: суммы, даты выставления, возможного периода оплаты с момента его получения.
Рассчитанная величина платежей проверяется на соответствие утвержденному в годовом бюджете месячному лимиту. При выявлении превышения финансовый контролер может согласовать и включить полученное значение платежей в план движения денежных средств только в следующих случаях:
1) когда прогноз исполнения статьи бюджета в целом ожидается в пределах годового бюджетного ограничения, например, в случае более позднего или раннего выполнения обязательств по договору и смещения сроков их оплаты;
2) при согласовании руководством результатов бюджетного контроля и финансового анализа, подтверждающих технико-экономическую обоснованность увеличения расходов.
Аналогичным образом посредством составления графика выставления счетов клиентам и определения сроков их оплаты, установленных в договорах (проектах, дополнительных соглашениях), прогнозируется величина поступлений. При прогнозировании и планировании поступлений и платежей целесообразно корректировать полученные величины на возможные задержки в расчетах, для чего могут быть задействованы методы статистического анализа величины, структуры и оборачиваемости дебиторской и кредиторской задолженности.
На следующем этапе для каждого полученного и предполагаемого расходного счета сроки их оплаты устанавливаются таким образом, чтобы обеспечить требуемый уровень ликвидности, достаточность денежных средств для проведения платежей, а также устранить возникновение прогнозируемых «кассовых» разрывов. Для предотвращения планируемого в табл. 5.6 недостатка средств на второй рабочей неделе января могут быть проанализированы следующие варианты.
1. разработать с доходоприносящими подразделениями (центрами доходов) меры по получению в более ранние сроки ожидаемых во второй половине месяца поступлений, например по договорам аренды, ремонта по заявкам арендаторов и т.д.
2. Совместно с менеджерами договоров, оплата по счетам которых планируется во второй неделе января, определить возможность сдвига оплаты на следующую неделю.
3. Рассчитать целесообразность привлечения заемных ресурсов, например банковских кредитов, или продажи части финансовых активов (векселей, облигаций и т.д.).
При составлении и оптимизации графика поступлений и платежей рекомендуется произведение его детализации до дней недели, чтобы более взвешенно и рационально оценить возможность применения перечисленных альтернатив. Степень такого уточнения зависит в первую очередь от характера деятельности на рынке недвижимости. Например, риэлтерской компании, заключающей большое количество договоров, предпочтительнее разделить поступления и платежи по дням недели. Для застройщика, осуществляющего расчеты с подрядчиками по результатам ежемесячной приемки работ, достаточно квартального графика с месячной или недельной разбивкой.
Сформированные, утвержденные и доведенные до исполнителей планы и графики движения денежных средств используются для непосредственного управления расходами в алгоритме получения и первичной обработки счетов на оплату подрядчиков и поставщиков, их бюджетной проверки и включения в график платежей. Менеджер по договору должен проконтролировать соответствие суммы счета подрядчика (поставщика) условиям договора, обоснованность основания для их оплаты. Например, в счете на авансирование работ объектом контроля является правильность суммы предоплаты, дат оформления и выставления. Счет на оплату выполненных работ проверяется на предмет полного выполнения работ (оказанных услуг), наличия всех актов, накладных и т.д. Если правильно и своевременно оформленный счет уже включен в график (план) платежей на предполагаемую дату оплаты, то его направляют в финансовые службы для прохождения бюджетного контроля. В противном случае он посылается в финансовую службу с приложением заявки на внеплановый платеж.

Рис. Схема контроля обработки и оплаты счетов
Поступающие к бюджетному контролеру счета рассматриваются на соответствие бюджетам и графикам платежей, а также на предмет достаточности для их оплаты денежных средств. На случай выявления перевыполнения утвержденных бюджетных лимитов должна быть предусмотрена и регламентирована процедура оформления акцепта счета (заявки) должностным лицом, имеющим полномочие на финансирование превышений, в том числе за счет их перераспределения между статьями бюджета.
После проведения бюджетного контроля счет включается в реестр платежей, на дату, установленную с учетом:
• ожидаемых остатков на расчетных счетах, рассчитанных на основе прогнозируемых поступлений и расходов денежных средств;
• финансовых условий договора, в частности, срока действительности счета с момента выставления, срока оплаты с даты оказания услуги (выполнения работ).
После выполнения всех этих процедур подготовленный и утвержденный реестр платежей с приложением расчетных документов направляется на оплату в бухгалтерию, которая готовит платежные поручения. В приведенной на рис. схеме бюджетного контроля платежей за бухгалтерией также закреплена обязанность проверки правильности оформления счетов с точки зрения финансового и валютного законодательства. В случае несоответствия бухгалтерия должна произвести возврат расчетно-платежных документов менеджеру договора для устранений замечаний и их переоформления. После передачи платежных поручений в банк бухгалтерия осуществляет контроль платежей на основе ежедневной обработки банковской выписки, учета сумм и сроков платежей по счетам, счетам-фактурам.