Оценка стоимости земельных участков стр.85

Имеются данные по трем недавно проданным сопоставимым участкам с расположенными на них складскими помещениями:

Земельный участок

Цена продажи, дол.

Потенциальный валовой'

доход, дол.

1-й

400 000

105 000

2-й

500 000

122 250

3-й

300 000

73 171

Задание 2. На основании данных, полученных с рынка земельных участков, расположенных от 80 до 100 км от МКАД, методом парных продаж оцените земельный участок площадью 0,06 га.

Участок расположен в 8 км от железнодорожной станции, имеет электричество, водопровод, подъездную дорогу с твердым покрытием.

Оценка проводится 15 октября текущего года.

Цены продажи земельных участков в районе оценки выросли в октябре текущего года по сравнению с первым кварталом на 3%, со вторым кварталом — на 2%, с третьим кварталом — на 1%.

В базе данных имеется следующая информация но шести сопоставимым земельным участкам:

Элемент сравнения

Участок

1-й

2-й

3-й

4-й

5-й

6-й

Дата сделки (квартал)

II

III

I

III

II

I

Размер земельного участка, га

0,08

0,06

0,06

0,08

0,06

0,08

Местоположение (км от ж/д станции)

3-5

3-5

6—10

3-5

6-10

6—10

Электричество

Есть

Есть

Нет

Нет

Есть

Есть

Водопровод

Нет

Есть

Нет

Нет

Нет

Нет

Наличие леса около участка

Есть

Нет

Нет

Есть

Есть

Есть

Наличие подъездной дороги с твердым покрытием

Есть

Есть

Нет

Нет

Нет

Есть

Цена продажи, руб.

29 400

24 840

21 830

23 750

20 370

27 200

Задание 3. Используя метод выделения, оцените стоимость земельного участка.

Стоимость единого объекта недвижимости составляет 130 ООО дол.

На земельном участке имеется жилой дом площадью 3000 кв. м и гараж площадью 250 кв. м.

Стоимость воспроизводства 1 кв. м дома составляет 40 дол., а 1 кв. м гаража — 18 дол.

Общий устранимый физический износ равен 12 000 дол., неустранимый физический износ — 6000 дол., устранимый функциональный износ составляет 4500 дол.

ГЛАВА 5

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход довольно широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчета компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить. Например, лучшие черноземные почвы требуют меньше затрат на использование в сельском хозяйстве, чем аналогичный участок, расположенный на подзолистых заболоченных почвах. То же самое происходит и с месторождениями полезных ископаемых — чем меньше эксплуатационные затраты, тем дешевле объект оценки. Возникает противоречие: чем выше качество природного ресурса и меньше затраты на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах складывается обратная картина — чем дороже работы по созданию инженерной инфраструктуры (имеется в виду удорожание, связанное с горно-геологическими, топографическими особенностями или удаленностью от центральных объектов), тем ценнее участок. Именно это противоречие ограничивает применение затратного подхода к земле и природным объектам.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.81

Если каждая блок-секция имеет достаточную прочность или жесткость, то появляющиеся неравномерные деформации в пределах блок-секций не вызывают повреждения конструктивных элементов. Однако при этом возникает другое не менее опасное положение, связанное с наклоном блок-секций друг к другу и возможному их смыканию в верхней (карнизной) части (см. рис. 2.2 а). Возникающие яри этом усилия столь значительны, что вызывают существенное разрушение кладки или панелей верхних этажей.