Оценка стоимости земельных участков стр.82

в)    транспортная доступность;

г)    одинаковый тип застройки;

д)    природные особенности.

2.    При необходимости внесение поправок в цены продаж объек-' тов-аналогов, позволяющих учесть отличия объекта-аналога от объекта оценки в зависимости от местоположения, привлекательности окружения, капитальности и возраста строений.

3.    Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

4.    Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.

5.    Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

Пример 2

Исходные данные

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

Район

Средняя стоимость земли, руб.

Средняя стоимость объекта, руб.

Доля земли в общей стоимости объекта

1-й

33 011

183 962

0,179

2-й

37 836

199 954

0,189

3-й

36 294

189 Й90

0,192

Определить стоимость земли.

Решение

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект был недавно продан за 188 985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли = 188 985 х 0,187 = 35 340,2 (руб.).

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.    В чем заключается экономическое содержание сравнительного подхода при оценке земельных участков?

2.    На каких принципах оценки базируется сравнительный подход?

3.    Какие методы оценки земли включает сравнительный подход?

4.    Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода сравнения продаж?

5.    По каким признакам проводится сегментирование земельного рынка?

6.    Какие источники информации используются при оценке рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж?

7.    На какие показатели обращают внимание при проверке достоверности информации о сопоставимых продажах земли?

8.    Каким образом определяют положительное или отрицательное значение поправок, вносимых в цены продаж сопоставимых земельных участков?

9.    Какие элементы сравнения используются при анализе степени сопоставимости оцениваемого участка и аналогов?

10.    Какие единицы сравнения земельных участков используются при сопоставлении продаж?

11.    В чем заключаются различия между сравнением по элементам и единицам сравнения?

12.    Как отбирается информация при оценке земельного участка методом сравнения продаж?

13.    В каких случаях применяется метод распределения? В чем заключается его экономическое содержание?

14.    Какие этапы оценки рыночной стоимости земли включает метод выделения?

15.    Что понимается под стоимостью воспроизводства или замещения зданий и сооружений, имеющихся на земельном участке?


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Скидки за внесезонную закупку

Данный вид скидок используется при организации продаж объектов и услуг на рынке недвижимости с явно выраженными сезонными различиями в спросе и (или) предложении. Скидки за внесезонную закупку предоставляются в случае покупки объекта недвижимости (услуги) до начала периода года, для которого они предназначены либо в котором интенсивно приобретаются. Выделим следующие основные сезонные колебания рынка недвижимости.
1. Снижение объемов сделок на рынке купли-продажи жилья эконом- и бизнес-класса в летний период и значительное оживление покупателей в осенний период.
2. Изменение спроса на рынке краткосрочной аренды гостиниц, номеров, курортов, развлекательных центров, доходных квартир и т.д. в соответствии со спадами и подъемами туристической активности.
3. Повышение спроса на услуги аренды загородной недвижимости: домов отдыха, коттеджей, дач и т.д. в выходные и праздничные дни, весеннелетний период, а также его снижение в будни и холодное время года.
Соответственно смысл сезонных скидок на рынке недвижимости заключается в поощрении клиентов заключить сделку и оплатить ее до начала активного периода продаж (сезона), в самом его начале или вообще вне сезона. Такое стимулирование позволяет продавцу обеспечить необходимую оборачиваемость активов, заполняемость объектов, сглаживать сезонные колебания загрузки производственных площадей.
Также важна в определении ожидаемых значений степень детализации используемых аналитических данных. Таким образом, чем глубже и качественнее изучен и структурирован спрос, тем больше вероятность предполагаемых его изменений и, следовательно, тем обоснованнее и эффективнее будет разработанная система скидок. Это утверждение также справедливо в отношении других видов скидок, их комбинированию друг с другом и т.д.
В нашем случае важность комплексного учета влияния механизмов ценовой адаптации обусловлена тем, что предоставляемые во внесезонное время скидки дополнительно понижали ставку аренды помещений в рабочие дни. Следовательно, поскольку основой для финансовой оценки системы скидок является зависимость между снижением цены и ростом заполняемости гостиничных номеров и коттеджей, важно, чтобы установленные скидки в совокупности не стимулировали спрос сверх предельно возможного предложения. Такая диспропорция может привести к сокращению срока нормативного технологического простоя помещений в периоды активного спроса, т.е. к вероятности снижения эффективности производства в среднесрочной перспективе. Кроме того, в секторе элитного загородного отдыха избыточный спрос несет в себе риск потери постоянных клиентов и снижения имиджа, статуса услуги с переводом в более низкую ценовую категорию.
После определения системы скидок и возможных прогнозных значений целевого показателя заполняемости гостиницы и коттеджей для оценки ее экономической целесообразности произведен расчет и анализ изменения доходов от аренды. В нашем примере внедрение сезонных скидок в рабочие дни и во внесезонные периоды обеспечит рост величины выручки с 236,67 млн руб. (175,14 + 61,53) до 239,35 млн руб. (177,38 + 61,97).