Оценка стоимости земельных участков стр.81

Пример 1

Исходные данные

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 985 кв. м.

Время постройки — январь 1986 г.

Типичный срок экономической жизни здания — 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 ООО руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т.е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38 500 руб./кв. м.

Прибыль инвестора составляет 20% от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки — январь 2006 г.

Решение

1.    Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

45    000 х 985 - 44 325 000 (руб.).

2.    Расчет стоимости воспроизводства здания:

восстановительная стоимость здания:

38 500 + (38 500 х 0,2) - 46 200 (руб./кв. м);

стоимость воспроизводства здания составит:

46    200 х 985 х (1 - 0,25) = 34 130 250 (руб.).

3.    Расчет стоимости земельного участка:

44 325 000 - 34 130 250 - 10 194 750 (руб.).

4.3. МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.

В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) — это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения [23. С. 178].

Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части — стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.

Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где производится оценка.

Процедура оценки методом распределения включает следующие этапы.

1.    Подбор сопоставимых районов с известными ценами продаж как застроенных, так и незастроенных земельных участков.

Сопоставимый район должен быть схожим с районом оценки по таким ценообразующим характеристикам, как:

а)    численность и структура занятости населения;

б)    инфраструктурная обеспеченность;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Экономика недвижимости: конспект лекций стр.139

Банк определит максимальный размер кредита, на который Вы можете рассчитывать, исходя из среднего размера Вашего ежемесячного документально подтвержденного дохода за последние двенадцать месяцев. При этом особо следует отметить, что банк примет в расчет доход обоих супругов.

Что будет, если я не смогу вернуть кредит?

Если в ходе погашения кредита Вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь Вам и выработать взаимно приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга.