Оценка стоимости земельных участков стр.8

«...цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки...» — на величину цены не оказывают влияние специфические условия финансирования и продажи, какие-либо скидки или уступки с чьей-либо стороны;

«.„платежза объект оценки выражен в денежной форме...» — средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какие-либо ценные бумаги, товары и услуги или их сочетание с деньгами.

В Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» от 6 июля 2001 г. № 519 также приводится определение рыночной стоимости: «Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при определении стартовых цен на конкурсах и аукционах, для учета земельных участков в активах предприятий с целью привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций и в других случаях.

В Международных стандартах оценки (МСО) подчеркивается, что для оценки рыночной стоимости оценщик вначале должен установить наиболее эффективное использование. Такое использование может быть продолжением существующего использования или некоторым альтернативным использованием. Этот вопрос разрешается на основе изучения данных рынка.

«Все методы, способы и процедуры измерения рыночной стоимости, если они применимы и используются уместно и корректно, приводят к общему выражению рыночной стоимости, когда они основываются на критериях, имеющих рыночное происхождение. Сравнения продаж или другие рыночные сравнения должны исходить из исследований рынка. Подход на основе капитализации дохода, включая анализ дисконтированного денежного потока, должен быть основан на денежных потоках, определяемых рынком, и на ставках доходности, основанных на данных рынка. Затраты на строительство и сумма амортизации должны определяться на основе анализа расчетов затрат и накопленной амортизации по рыночным данным» [23. С. 93—94].

В исключительных ситуациях рыночная стоимость может иметь отрицательную величину. К таким случаям относятся:

■    определенное арендованное имущество;

■    некоторые специализированные объекты имущества;

■    устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка;

■    некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды, и др.

Кроме рыночной стоимости в Постановлении Правительства РФ «Об утверждении стандартов оценки» предусмотрены также следующие виды стоимости (базы оценки):

а)    стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Контроль выполнения и оценка ремонта недвижимости

Первоочередным в структуризации ремонтных работ является составление и применение перечня оснований для их производства. Наиболее рациональным и обоснованным представляется порядок, регламентирующий проведение текущего и капитального ремонта недвижимости в соответствии с годовыми, квартальными и месячными программами (планами, бюджетами, графиками), утвержденными руководством управляющей (эксплуатирующей) компании, а также по заявкам клиентов — жильцов, арендаторов.
Для упрощения контроля сроков в формах типовых договоров рекомендуется установить единый порядок перечисления аванса, передачи объекта Контрагенту на период ремонта, оформление его сотрудникам допуска. При необходимости в представленную на рис. схему могут быть включены мероприятия по комплектованию проектной и исполнительной документации, техническому учету и инвентаризации завершенного ремонтом объекта (помещения) и т.д.

Рис. Организация планового ремонта и ремонта по заявкам клиентов
Для обеспечения качественного и своевременного ремонта по заявкам клиентов целесообразно разделение заявок на несколько категорий по стегни важности. Для каждой категории раздельно регламентируются и нормируются сроки проведения ремонта:
1) экстренные заявки, которые должны быть исполнены в течение 24 часов, предполагают неисправности, угрожающие здоровью и безопасности жильцов, арендаторов или штатного персонала (например, отсутствие электричества, нефункционирующие батареи центрального отопления в холодную погоду, засорение унитаза в квартире и т.д.);
2) срочные заявки на устранение в течение 3 рабочих дней повреждений, которые причиняют значительные неудобства жильцам (арендаторам) помещений, однако не представляют непосредственной угрозы для их жизни (например, отсутствие освещения, неработающие унитаз и раковина в квартире с несколькими санузлами и т.д.);
3) текущие заявки предусматривают ликвидацию в течение 5 рабочих дней дефектов, наличие которых непосредственно не влечет за собой каких-либо серьезных последствий (например, поломка мебели, неплотное прилегание плитки к полу и т.д.).
Сравнительный анализ структурированного порядка организации и нормируемых сроков ремонта показывает, что при средней продолжительности подготовительного этапа в 15 дней экстренные и срочные заявки клиентов должны выполняться собственными службами, а реализация текущих заявок силами сторонних подрядчиков возможна лишь при сокращении стадии предремонтной подготовки до 5 дней.
Ключевыми составляющими эффективного комплекса ремонтных работ являются ежедневные проверки, мониторинг выполнения плана мер по экстренным заявкам. Для этого управляющая (эксплуатирующая) компания в первую очередь должна наладить оперативную обратную связь с клиентами (жильцами, арендаторами и т.д.), например, по телефону, электронной почте, sms и т.д. Кроме того, важно следить за тем, чтобы персонал, ответственный за техническое обслуживание и текущий ремонт, в полной мере обладал знаниями и навыками по устранению любых экстренных неисправностей.
Для контроля эффективности текущего и капитального ремонта должны быть внедрены механизмы надзора и сдачи-приемки выполненных работ: отдельных видов конструктивных частей (работ) — от бригад, скрытых работ — у прорабов, конструктивных частей зданий — у подрядчика. Это должным образом обеспечит соответствие выполненных работ требованиям СНиП и техническим условиям проектной документации, а также соблюдение установленных в проекте, техническом задании геометрических, физико-механических, эксплуатационных параметров. Для совокупной качественной оценки принимаемых работ на основе инструментальных и визуальных проверок предлагается применять следующую X-балльную систему:
• 3 балла (удовлетворительно) — при приемке конструкций (работ) с незначительными отклонениями от технической документации, согласованными с проектной организацией и заказчиком, которые не влияют на прочностные и эксплуатационные качества объекта;
• 4 балла (хорошо) — при производстве ремонтных работ в соответствии с проектом и отклонениями, не превышающими нормы, предельно допустимые нормативными документами, техническими условиями и стандартами;
• 5 баллов (отлично) — в отношении работ, завершенных в полном соответствии с проектом, когда соотношение между фактически установленными отклонениями и предельными нормативами не превышает 80%, что характеризует особую тщательность исполнителя.