Оценка стоимости земельных участков стр.71

Сравнительный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

4.1. МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участков и участков с типовой застройкой. С помощью этого метода моделируется рыночная стоимость оцениваемого земельного участка посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных участков.

В МСО способ сравнения продаж для земельных участков включает прямое сравнение рассматриваемого имущества с аналогичными земельными участками, для которых имеются фактические данные по последним рыночным сделкам. Хотя наибольшее значение имеют продажи, анализ списков и цен, предлагаемых за аналогичные участки, которые конкурируют с рассматриваемым, может способствовать лучшему пониманию рынка [23. С. 177—178].

Метод сравнения продаж включает четыре этапа:

1)    выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка;

2)    проверка информации о сделках с земельными участками;

3)    сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков;

4)    анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Этап 1. Выявление недавнихпродаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. На первом этапе изучается земельный рынок и проводится его сегментирование.

Сегментирование рынка — это процесс разбиения рынка на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам земельного участка, типичного для данного сегмента рынка, относятся:

■    целевое назначение и разрешенное использование земельного участка;

■    передаваемые юридические права собственности, ограничения и сервитуты;

■    местоположение (например, в Московской области — удаленность от МКАД и престижность направления);

■    плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель.

Характеристики субъекта, типичного для данного сегмента земельного рынка, включают:

■    инвестиционную мотивацию;

■    платежеспособность;

■    источники и формы финансирования;

■    вкусы и предпочтения покупателей и др.;

■    социально-юридический статус (социальная группа, стиль жизни, традиции).

В результате сегментирования земельного рынка выделяются следующие группы земельных участков:

1)    незастроенные земельные участки;

2)    земельные участки дачных и садоводческих объединений граждан;

3)    земли под домами индивидуальной жилой застройки;

4)    придомовые земельные участки многоэтажных жилых домов;

5)    земельные участки под объектами доходной недвижимости:


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Организация строительного производства стр.179

Расход воды, л/с Рис. 17.1. Номограмма для определения диаметра труб водопровода: а - при скорости движения воды v=l,5 м/с; б-то же, v=2,0 м/с