Оценка стоимости земельных участков стр.67

Этап 2. Расчет предполагаемой цены продажи освоенных участков. Данный расчет осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, или на основе метода сравнения продаж.

Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение. Процесс разделения земли в первую очередь включает проектные, строительные и торговые операции. При застройке жилыми домами огромное влияние оказывает окружающая среда. Разделение и продажа земельных участков, предназначенных под жилую застройку, должны учитывать следующие затраты:

расходы на разбивку, расчистку и планировку участков; строительство дорог, улиц;

стоимость инженерных сетей, дренажа и коммунальных сооружений;

прибыль и накладные расходы подрядчика; расходы на продажу и рекламу; расходы на страхование; управленческие расходы; оплата налогов.

Этап 4. Определение чистого дохода от продаж. Проводится путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Основой для расчета предполагаемой выручки от продажи является цена продажи одного земельнрго участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия (если они есть).

Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. (Чем дольше земельные участки остаются непроданными на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.) Выбирается ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также объем инвестиций. Ставка дисконтирования может быть определена на основе анализа внутренней ставки доходности по аналогичным проектам.

Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков. Производится исходя из периода их продажи для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.    В чем заключается экономическое содержание доходного подхода при оценке земельных участков?

2.    На каких принципах оценки базируется доходный подход?

3.    Какие методы оценки земли включает доходный подход?

4.    Какие этапы расчета стоимости земли предполагает использование метода капитализации дохода?

5.    Какие виды доходов могут капитализироваться при оценке земли?

6.    Какие подходы к определению коэффициента капитализации при оценке земли сложились в мировой практике?

7.    В чем отличие расчета коэффициента капитализации для земли от расчета коэффициента капитализации для зданий и сооружений?

8.    В чем заключаются особенности метода капитализации арендной платы за земли поселений?

9.    Для оценки стоимости каких земельных участков может быть использован метод остатка?

10.    Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом остатка?

11.    Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом предполагаемого использования?

12.    Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка методом разбивки на участки?


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Основы землепользования и землеустройства стр.117

б.    Перенесение проекта в натуру.

Перенесение проекта в натуру состоит в технически точном проло-жении на местности проектных границ землепользований сельскохозяйственных и других предприятий, организаций и учреждений и закреплении их межевыми знаками. Межевые знаки установленного образца ставятся друг от друга на расстоянии, обеспечивающем взаимную видимость. На местности границы устанавливаются специалистами землеустройства совместно со специалистами затрагиваемых хозяйств и при необходимости с участием смежных землепользователей и землевладельцев.