Оценка стоимости земельных участков стр.66

2)    определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

3)    определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

А) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций;

5)расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Пример 5

Исходные данные Площадь участка — 7000 кв. м.

Общая площадь сооружений — 6300 кв. м.

Полезная площадь сооружений (65%) — 4095 кв. м. Определение величины расходов:

Проектно-планировочные работы — 4000 дол.

Грунтовые и дорожные работы — 5 дол./кв. м.

Всего: 7000 х 5 = 35 000 (дол.).

Электричество — 13 000 дол.

Водоснабжение и автономное теплоснабжение — 36 000 дол. Канализация и дренаж — 50 000 дол.

Телефон — 7000 дол.

Стоимость строительства — 100 дол./кв. м.

Всего: 100 х 6300 = 630 000 (дол.).

Сумма расходов, всего 775 000 дол.

Определение величины доходов:

Ставка арендной платы — 10 дол./кв. м в месяц.

Потери от недозагрузки — 5% от ПВД.

Операционные расходы 20% от ДВД.

Требуемая ставка дохода — 30% в год или 2,5% в месяц. Период владения — 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения — 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Решение

Расчет стоимости земельного участка:

ПВД - 10 х 4095 - 40 950;

ДВД - 40 950 х 0,95 - 38 902,5;

ЧОД - 38 902,5 х 0,8 - 31 122.

Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвогн-ной земли.

Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы.

Этап 1. Анализ наиболее эффективного варианта застройки, определение размеров индивидуальных участков. Проводится исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Таким образом, размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам, сложившимся в данной местности.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Оценка стоимости недвижимости стр.186

Продуктивность в денежном выражении определяется как произведение средневзвешенной цены леса на корню и запаса древесины на 1 гектаре спелых насаждений основной лесообразующей породы в оценочной зоне. Цена леса на корню определяется по фактически сложившейся плате за лес.

Кадастровая стоимость участков земель лесного фонда в границах лесхозов определяется как капитализированный потенциальный доход от их использования. Потенциальный доход от участков, предназначенных для заготовки древесины, рассчитывается как произведение лесной ренты и запаса древесины на данном участке леса.