Оценка стоимости земельных участков стр.61

Далее оценщик делает поправку на потери при сборе платежей путем анализа ретроспективной информации по объекту оценки и рынку в целом с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу.

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а)    доходы от пользования гаражом и автостоянкой;

б)    доход от игровых и торговых автоматов;

в)    доход от предоставления камер хранения и охраны;

г)    доходы от проката мебели и оборудования;

д)    доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;

е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы — это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

■    на условно постоянные;

■    на условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

■    расходы на управление;

■    расходы по заключению договоров аренды;

■    заработная плата обслуживающего персонала;

■    расходы на вывоз мусора;

■    коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

■    расходы на содержание территории и автостоянки;

■    расходы по обеспечению безопасности;

■    прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Как класть ламинат, паркет и стелить линолеум стр.51

Меры по сохранению паркета. Чтобы ваш паркет смог прослужить вам долгие годы, советуем придерживаться некоторых советов, проверенных на практике.

1.    Уборка

В случае попадания на паркет большого количества воды рекомендуется максимально быстро ее удалить и оставить паркет для просушки.

Для очистки загрязнений обычно пользуются специальными чистящими средствами по уходу за паркетом. Сильно загрязненные места на паркете можно протереть лаковым бензином (уайт-спиритом).