Оценка стоимости земельных участков стр.61

Далее оценщик делает поправку на потери при сборе платежей путем анализа ретроспективной информации по объекту оценки и рынку в целом с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу.

Наконец, учитываются прочие доходы от объекта недвижимости. К прочим доходам относят доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не входящие в арендную плату. К типичным статьям прочих доходов относятся:

а)    доходы от пользования гаражом и автостоянкой;

б)    доход от игровых и торговых автоматов;

в)    доход от предоставления камер хранения и охраны;

г)    доходы от проката мебели и оборудования;

д)    доходы от обслуживания и ремонта бытовой и офисной техники;

е) доходы от оказания экскурсионных и транспортных услуг, доход от сдачи в аренду мест отдыха и т.д.

Прочие доходы зависят от вида недвижимости, например в гостинице к ним относятся доходы от ресторана или кафе, предприятий сферы обслуживания и т.п.:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.

Операционные расходы — это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято делить:

■    на условно постоянные;

■    на условно переменные (эксплуатационные).

К условно постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Это налоги на землю и имущество, страховые платежи, расходы на содержание охраны, заработную плату обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на данную заработную плату.

К условно переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта или объема предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов. В то же время можно выделить типичные статьи расходов, которые характерны практически для любого объекта:

■    расходы на управление;

■    расходы по заключению договоров аренды;

■    заработная плата обслуживающего персонала;

■    расходы на вывоз мусора;

■    коммунальные расходы — газ, электричество, вода, тепло, канализация;

■    расходы на содержание территории и автостоянки;

■    расходы по обеспечению безопасности;

■    прочие расходы.

К расходам на замещение относятся расходы, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Это расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся материалов (мебель, ковровые покрытия, кухонное оборудование), а также замену элементов здания, срок службы которых короче, чем срок экономической жизни здания (кровли, покрытий пола); расходы на косметический ремонт (окраска фасада зданий), сантехнический и электротехнический ремонт.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.9

Процентные поправки могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.

Поправки на независимой основе предлагается использовать, исходя из предположения, что покупатель будет оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга; в противном случае процентная корректировка производится на кумулятивной основе (табл. 3.2).

Таблица 3.2.

Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, дол.

Характеристики

Сравнимый объект

Поправки на независимой основе