Оценка стоимости земельных участков стр.58

На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант метода остатка предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй вариант предполагает расчет остатка стоимости, относимого на земельный участок.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при применении первого варианта метода остатка такова:

1)    расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений;

2)    расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости;

3)    расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за год;

4)    расчет остатка чистого операционного дохода для земли;

5)    расчет рыночной стоимости земельного участка.

Этап 1. Расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Таким образом, стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание современного объекта-аналога с учетом износа.

Затраты на создание улучшений состоят из трех частей: прямых издержек, косвенных издержек и прибыли инвестора (предпринимателя).

Прямые издержки — расходы, непосредственно связанные со строительными работами. Прямые издержки включают: стоимость строительного оборудования и материалов, заработную плату строительных рабочих, стоимость эксплуатации строительных машин, стоимость временных сооружений и инженерных сетей в период строительства, прибыль и накладные расходы подрядчика.

Косвенные издержки — расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относятся: затраты на проектирование, подготовку территории строительства, все виды налогов, затраты на отвод земельного участка, проценты по кредитам, расходы на рекламу, страховые платежи.

Прибыль инвестора — денежное вознаграждение, которое ожидает получить предприниматель в виде премии за использование своего капитала, организацию и реализацию строительного проекта. Прибыль может быть рассчитана:

а)    исходя из норм отдачи по альтернативным инвестициям;

б)    как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов или затратами на приобретение и модернизацию объекта недвижимости.

При определении стоимости воспроизводства или замещения учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ включает величину физического, функционального и экономического (внешнего) износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Основы землепользования и землеустройства стр.277

В условиях склоновых земель, распространенных на большей части территории Ростовской области, основным правилом при проектировании полей является их размещение длинной стороной поперек склона. В этом случае основные работы, которые производят вдоль длинной стороны поля, будут вестись в направлении горизонталей (поперек склона). Таким образом будут предотвращаться процессы водной эрозии, так как поверхностный сток задерживается обработанной почвой и лучше впитывается, что оказывает положительное влияние на урожайность сельскохозяйственных культур, особенно в засушливых областях.