Оценка стоимости земельных участков стр.38

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения.

Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффектив ного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли. Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков.

Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям.

Цели анализа земельного рынка:

■    уровень цен;

■    состояние рынка;

■    доступность и ликвидность земельных участков;

■    эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка:

■    сегментирование земельного рынка;

■    цены на объекты-аналоги;

■    влияние важнейших параметров на цену;

■    прогноз цен на объекты инвестиций;

■    влияние местоположения на цену;

■    законодательная и нормативная база;

■    предложение, спрос и количество сделок;

■    оценка ликвидности;

■    поток доходов;

■    экономическая и макроэкономическая ситуация;

■    прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих:

а)    ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений;


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Проведение предпроектных работ

Основа предпроектной стадии в девелопменте недвижимости — оценка технической реализуемости различных планируемых вариантов строительства и использования зданий и сооружений на исследуемом земельном участке с учетом его ключевых особенностей. К ним в первую очередь относят физические свойства и ограничения, определяющие основные технико-экономические характеристики будущего объекта недвижимости:
• форма — прямоугольная, косоугольная, с выступами и т.д.;
• площадь, измеряемая в гектарах, сотках, квадратных метрах;
• размер формообразующих линий — длина фронтальной границы и ширина (в метрах) для участков вдоль прилегающих магистралей.
Также в процессе предпроектных мероприятий выявляются геологические параметры: состав и прочность грунта, наличие и глубина залегания подземных вод, структура организации подземных коммуникаций на земельном участке. Существенно влияют на предполагаемый к возведению объект исследуемые топографические факторы, неровности поверхности (уклоны и холмы), выступающие над поверхностью большие камни, водоемы и русла потоков. Для их изучения производятся инженерные изыскания — комплекс топографо-геодезических и инженерно-геологических работ, в процессе которых исследуются природные условия и факторы техногенного воздействия для рационального и безопасного использования земельного участка и подготовки обоснований, необходимых в архитектурно-строительном проектировании. Важным результатом их проведения является заключение об инженерно-геологических условиях земельного участка, как возможной площадки для капитального строительства.

Рис. Предпроектные и проектные работы в капитальном строительстве
В качестве дополнительных характеристик участка, влияющих на техническую реализуемость, изучаются глубина слоя под поверхностностью земли, разрешенного для внедрения, а также наличие многолетней растительности. Совокупность перечисленных параметров определяет физические и инженерные ограничения на строительство объекта недвижимости, в частности, по капитальности здания, материалам фундаментов и несущих конструкций, в том числе вследствие относительно высокой масштабности ландшафтных изменений (выравнивания неровностей, осушения водоемов), ликвидации или улучшения природных насаждений на территории участка и т.д.
Оценка физической среды на предпроектном этапе позволяет дополнительно проанализировать возможные направления применения правовых, экономических, социальных аспектов — факторов функциональной и юридической реализуемости проекта девелопмента недвижимости. Так, функциональная реализуемость строительства на земельном участке зависит от таких его критериев местоположения, как престижность района расположения, удаленность от объектов и коммуникаций жизнеобеспечения, деловых центров, транспортных магистралей, рекреационных зон, источников экологически вредных воздействий и т.д.
Для этих целей осуществляются исследование и анализ имеющихся и необходимых для предполагаемого объекта недвижимости инженерных коммуникаций: как внешних по отношению к земельному участку, так и уже находящихся на нем водо- и газопроводов, электросетей, канализационных сооружений, линий средств телефонной, телекоммуникационной связи, дорог и т.д. В процессе подобного изучения и сопоставления текущего и требуемого состояния коммунальной оснащенности особое внимание уделяется материалам изготовления и срокам службы изделий, рациональности в техническом обслуживании и межремонтным периодам, пропускной способности, доступности для использования на отдаленных частях участка.
Также для целей организации предпроектных проработок земельные участки разделяются на свободные и с улучшениями, в зависимости от наличия на них многолетних насаждений, коммуникаций, зданий или (и) сооружений различного назначения. Применительно к застроенному улучшениями участку оценка функциональной возможности девелопмента должна производиться с учетом целесообразности реконструкции находящихся на нем объектов недвижимости. Это в свою очередь предполагает дополнительное обследование их технического состояния, которое может осуществляться на основе данных технической инвентаризации и учета, технических паспортов зданий, систем и сооружений, свидетельств, материалов имеющихся осмотров. Например, гаражи, расположенные на земельном участке, зарезервированном под строительство жилого дома, должны рассматриваться на предмет как их ликвидации, так и реконструкции в структуре единого жилого комплекса. По итогам такого обследования, продолжительность которого может составлять от одного до двух месяцев, формируется соответствующий технический отчет о состоянии объекта недвижимости.
Юридическая реализуемость проекта девелопмента в первую очередь определяется действующими и возможными ограничениями государственных и местных органов власти, в частности нормативами по охране окружающей среды и здоровья человека. Зачастую градостроительная деятельность на территории, где расположен участок, регулируется в части нагрузки на природную среду по плотности и ширине застройки с обеспечением сохранности зеленых насаждений и плодородия почвы.
На этапе предпроектной подготовки обязательна проверка наличия в отношении исследуемого земельного участка результатов территориального зонирования (градостроительной документации): планов и градостроительных требований в зависимости от его хозяйственной, социальной и культурной значимости. Утвержденная органами власти градостроительная документация предписывает класс и функциональное назначение зданий (сооружений), которые разрешены для возведения на земельном участке.
При отсутствии утвержденной градостроительной документации материалы предпроектного обследования участка и находящихся на нем объектов используются в подготовке градостроительного обоснования строительства. Оно определяет возможность строительства объекта недвижимости на рассматриваемом участке с учетом градостроительных, историко-культурных, социально-экономических, санитарно-гигиенических и экологических требований и норм, а также состояния окружающей природной среды, действующих особых режимов градостроительного регулирования, и разрабатывается на основании:
• градостроительных регламентов, схем градостроительного зонирования, установленных генеральным планом развития соответствующей территории;
• режимов охраны и использования недвижимых памятников истории, культуры и т.д.
При проработке градостроительного обоснования строительства для уточнения объемно-планировочного решения объекта, выбора наиболее целесообразного варианта его размещения, оценки экономической эффективности, учета санитарно-гигиенических и экологических условий территории проводятся градостроительные и архитектурно-строительные предпроектные мероприятия с вариантным подбором земельного участка.
Одновременно с указанными работами должна предусматриваться разработка концептуального решения по комплексу строительно-монтажных работ, его технико-экономического обоснования (ТЭО) — бизнес-плана проекта девелопмента: возведения, эксплуатации, использования и продажи объекта. Основные определяемые на данной стадии техникоэкономические показатели: объем, площадь застройки, этажность, верхняя (максимальная) отметка объекта, общая площадь, в том числе надземная и подземная.
В соответствии с утвержденной градостроительной документацией (градостроительным обоснованием) производится подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД) на строительство, содержащей:
• совокупные ограничения и рекомендации по расположению и объемнопространственным параметрам объекта, в том числе согласующих организаций для проектирования и строительства;
• ориентировочные границы участка и технико-экономические показатели объекта;
• заключения относительно проведения строительно-монтажных работ по объекту в соответствии с экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями к размещению объекта, его функциональному назначению, эксплуатации, воздействию на окружающую среду;
• предложения по стадийности проектирования;
• возможность и условия инженерного обеспечения объекта.

Рис. Схема предпроектной стадии капитального строительства
На основе подготовленной ИРД заказчик получает разрешение на осуществление градостроительной деятельности, основанием для получения которого может быть:
1) правовой акт государственных (муниципальных) органов власти на возведение объекта, финансируемого из государственных (муниципальных) бюджетных источников;
2) правовой акт государственных (муниципальных) органов власти и инвестиционный контракт, оформленные в соответствии с конкурсной документацией по утвержденной программе строительства объекта внебюджетного финансирования;
3) разрешение государственного органа по архитектуре и строительству на основе ИРД на создание объекта с оформленными земельно-имущественными отношениями.
После этого при необходимости заключается и регистрируется договор аренды земельного участка на период проектирования объекта недвижимости. Одновременно с окончанием всех описанных ранее предпроектных мероприятий девелоперу (заказчику) целесообразно завершить подготовку, согласование и утверждение задания на проектирование, учитывающего результаты предпроектного обследования, ограничения и условия градостроительной документации или обоснования, ИРД.