Оценка стоимости земельных участков стр.37

■    физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);

■    подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:

—    природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность,

—    экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,

—    несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов:

■    удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

■    обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

■    уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;

■    историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

■    состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

■    инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

■    рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных участков к уже освоенным городским территориям.

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественнонормальному уровню. Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания, и цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.

 

⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Ограничение прав на использование земельных участков стр.48

-    быстрое получение информации о режимах на данном земельном участке;

-    обоснованный расчет налогообложения земельных участков с учетом режимов;

-    прогнозирование бюджетных поступлений за счет платы за землю;

-    нет никакой необходимости иметь массу картографических материалов в различных масштабах, так как вся информация хорошо отображается на экране монитора в различных необходимых масштабах и, соответственно, архивных помещений;