Оценка стоимости земельных участков стр.32

Оценка стоимости на основе доходного подхода.

Оценка стоимости на основе сравнительного подхода.

Оценка стоимости на основе затратного подхода.

Проверка полученных данных о величине стоимости. Допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации.

Выведение итоговой величины стоимости.

Этап 5. Подготовка отчета об оценке

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

1.    В чем различие между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность»?

2.    Какие объекты относятся Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам?

3.    Почему земельный участок является неотъемлемой частью единого объекта недвижимости?

4.    В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

5.    Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

6.    Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?

7.    Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации?

8.    Что понимается под экономической оценкой земельного участка?

9.    Раскройте определение рыночной стоимости земельного участка.

10.    В чем заключается отличие рыночной стоимости от инвестиционной стоимости земельного участка?

11.    В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной оценкой земельных участков?

12.    В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

13.    В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

14.    Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

15.    Как определяется наиболее эффективное использование в Международных стандартах оценки?

16.    Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования земельного участка?

17.    Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

18.    Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?

ТЕСТЫ

Тест .1. Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка:

а)    подъездная дорога к участку;

б)    фруктовые деревья на участке;

в)    линия электропередачи;

г)    насосная станция;

д)    все ответы неверны?

Тест 2. Оценка земельных участков может проводиться с целью:

а) определения налогооблагаемой базы;

б)    вовлечения земельных участков в активный оборот;

в)    определения залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;

г)    определения страховой стоимости застроенных земельных участков;

д)    во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 3. При определении наиболее эффективного использования земельного участка учитываются!


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Производственный контроль качества строительства

Производственный контроль качества строительно-монтажных работ закрепляется за генеральным подрядчиком и включает следующие направления:
1) контроль предоставленной заказчиком проектной документации и вынесенной в натуру геодезической разбивочной основы;
2) входную проверку применяемых материалов, изделий;
3) операционный контроль выполнения и завершения операций;
4) оценку выполненных работ, результаты которых становятся недоступными для исследования после начала следующих.
При входном контроле проектной документации анализируются ее комплектность, правильность проектных осевых размеров и геодезической основы, наличие всех необходимых согласований и утверждений и перечисления требуемых материалов и изделий, соразмерность границ стройплощадки на стройгенплане установленным сервитутам. Кроме того, подрядчик должен проверить включение в проект состава работ и конструкций, качество которых влияет на безопасность объекта и подлежит тщательной оценке в процессе строительства. По каждой позиции из данного перечня выверяются предельные значения контролируемых параметров и допустимых отклонений, указания о методах их расчета, в том числе с перечислением нормативных документов. В случае обнаружения недочетов и неточностей проектная документация должна быть возвращена заказчику (проектировщику) на доработку. При приемке предоставляемой заказчиком геодезической разбивочной основы проверяется соблюдение требований к точности, надежности закрепления знаков на местности, для чего могут быть дополнительно привлечены независимые эксперты.
Входным контролем приобретаемых (получаемых) материалов и изделий производится анализ их соответствия приведенным в проектной документации (договоре подряда) стандартам, техническим условиям или свидетельствам на них, в том числе на основе содержания подтверждающих транспортно-сопроводительных документов поставщика (производителя). Дополнительно к этому могут выполняться контрольные измерения и испытания качественных характеристик силами привлеченных аккредитованных лабораторий. Отбракованные входным контролем товарно-материальные ценности отделяются от пригодных и маркируются, а работы с их применением приостанавливаются. О задержках и их причинах уведомляется заказчик, которым для решения возникших проблем может быть избран один из следующих вариантов:
• замена поставщиком материалов и оборудования, не отвечающих стандартам;
• самостоятельная доработка изделий;
• отпуск в производство без какой-либо предварительной обработки после обязательного согласования с застройщиком (заказчиком), проектировщиком и органом государственного контроля (надзора).
С помощью операционного контроля подрядная организация проверяет и документирует соблюдение последовательности и полноты строительномонтажных работ, их качества и результатов, предусмотренных технической и нормативной документациями, технологическими картами и регламентами режимов. В частности, объектом данного контроля являются места выполнения контрольных операций, их частота, исполнители, методы и средства измерений, формы записи результатов, порядок принятия решений при обнаружении несоответствий.
Особое внимание при этом уделяется управлению стоимостью строительства. В частности, если по не зависящим от подрядчика причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10%, то он вправе требовать ее пересмотра. Подрядная организация, выявившая в ходе строительства не учтенные в технической документации непредвиденные работы и необходимость изменения величины сметных затрат, обязана сообщить об этом заказчику. Отсутствие отлаженного взаимодействия может привести к срыву запланированных сроков окончания строительства. Это обусловлено тем, что если заказчик своевременно (в течение 10 дней, если договором не предусмотрен иной срок) не даст ответ на извещение подрядчика, то выполнение дополнительных работ подрядчиком должно быть приостановлено.
Важная составляющая производственного контроллинга в процессе строительства — оценка качества выполненных работ, влияющих на безопасность объекта, а также конструкций и участков инженерных сетей, исправление дефектов которых невозможно без разборки или повреждения связанных с ними элементов. Результаты их приемки оформляются актами освидетельствования скрытых работ. При этом застройщик (заказчик) может потребовать повторного их освидетельствования после устранения выявленных нарушений.
К процедуре проверки качества отдельных конструкций и этажей исполнитель обязан представить акты освидетельствования всех входящих в их состав скрытых работ, геодезические исполнительные схемы, протоколы поверок в случаях, предусмотренных проектной документацией и (или) договором строительного подряда. Застройщик (заказчик), со своей стороны, может выполнить самостоятельный контроль достоверности перечисленных документов, при проведении которого исполнитель обязан сохранить до момента завершения приемки закрепленные в натуре разбивочные оси и монтажные ориентиры.
Испытания участков инженерных сетей и смонтированного инженерного оборудования выполняются согласно нормативным требованиям и в процессе поэтапной приемки оформляются актами только при отсутствии или полном исправлении недочетов. Когда последующие мероприятия предполагают технологический перерыв более чем в 6 месяцев с момента завершения поэтапной приемки, перед возобновлением работ предусматривается выполнение повторных контрольно-приемочных процедур.