Оценка стоимости земельных участков стр.3

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

1)    границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

2)    установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

3)    данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Составляющие недвижимой собственности

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть:

■ здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

■    обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

■    инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

■    стационарные сооружения благоустройства территории участка;

■    элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

■    другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Оценка стоимости недвижимости стр.208

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь за простой помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потери за простой помещений рассчитываются в процентах от потенциального дохода, а потери от неплатежей рассчитываются в процентах от разности потенциального дохода и потерь от простоя помещений.

Различают два вида эксплуатационных расходов: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости объекта, переменные — зависящие от заполняемости. Уровень эксплутационных расходов определяется исходя из рыночных условий аренды.