Оценка стоимости земельных участков стр.3

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

1)    границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);

2)    установлены права собственности и другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;

3)    данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственных земельном и градостроительном кадастрах.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Составляющие недвижимой собственности

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть:

■ здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

■    обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

■    инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

■    стационарные сооружения благоустройства территории участка;

■    элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

■    другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. С физической точки зрения земля представляет собой поверхность планеты. Земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Принудительное изъятие и национализация недвижимых активов

При разработке механизмов управления процессами принудительного перехода имущества в первую очередь важно оценить, предусматривается или нет компенсация его владельцу. Не предполагают возмещения собственнику стоимости обращаемого в государственную (муниципальную) собственность недвижимости следующие формы изъятия:
• взыскание по обязательствам собственника перед государством, органами местного самоуправления — недоимки по налогам и сборам в бюджет и небюджетные фонды при отсутствии денежных средств через суд, если законом не предусмотрено иное;
• конфискация по решению суда или в административном порядке в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения;
• расторжение в судебном порядке договора купли-продажи прошедшего приватизацию имущества государственного (муниципального) предприятия при неисполнении собственником принятых обременений, например инвестиционной программы, где истцами могут выступать трудовые коллективы, органы прокуратуры, местная исполнительная власть и т.д. Необходимо учитывать, что взыскание по обязательствам и конфискация распространяются на все имущество компании и могут быть несвязанными напрямую с ее профессиональной деятельностью на рынке недвижимости. Конфискация применима лишь в части приватизированных активов и возможна при нарушении процедуры приватизации, занижении величины приобретенной недвижимости и т.д. Вышеуказанные случаи и вероятность их возникновения рекомендуется оценивать как юридические риски с соответствующей разработкой мер их минимизации: совершенствование систем экспертизы и правового обеспечения договорных отношений и финансово-экономической безопасности предприятия.
Предусматривает возмещение изъятие следующих видов недвижимости:
• ранее приватизированных активов государственных предприятий, которые не могут принадлежать данному лицу, самостоятельно в течение года с момента возникновения права собственности, а при невыполнении в течение этого срока — посредством продажи по решению суда или через возврат государству (муниципалитету) с оплатой стоимости имущества в установленных судом размерах за вычетом затрат на Обращение;
• зданий, строений, сооружений на выкупаемом или продаваемом с публичных торгов земельном участке при его отчуждении для государственных (муниципальных) нужд, либо когда их надлежащее использование невозможно без прекращения прав текущего собственника;
• земельных участков для последующего строительства и размещения на них государственных и муниципальных объектов капитального строительства;
• бесхозяйственно содержащихся особо ценных и охраняемых государством объектов недвижимости на основе их продажи с публичных торгов, выкупа по цене, установленной по соглашению или судом в случае разногласий между сторонами.
Особая форма обращения имущества в государственную (муниципальную) собственность — реквизиции, которые проводятся в случае стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, имеющих чрезвычайный характер. В таких ситуациях недвижимость в интересах общества по решению органов власти изымается у собственников в законодательно предписанном порядке и на условиях выплаты ее стоимости. Таким образом, при принудительном возмездном переводе недвижимости в государственную (муниципальную) собственность взаимодействие должно быть ориентировано на получение максимально возможной компенсации, вследствие чего целесообразны участие в работе структур по оценке изымаемой недвижимости, подготовка предложений и организация переговоров по способу отчуждения, продажи и т.д.
Особенности массового изъятия имущества необходимо учитывать при национализации, которая осуществляется на основе отдельного законодательного акта или структуры рамочных законов на национальном и региональном уровнях. Взаимодействие с государственными органами власти рекомендуется начинать на этапе разработки и согласования законопроекта о национализации и последующей проработки изменений и дополнений в расходную часть государственного бюджета как источника оплаты национализируемого имущества. Особое внимание при этом должно уделяться широкому сотрудничеству с основными участниками указанных процессов: субъектами законодательной инициативы, частными собственниками предлагаемого для национализации имущества, органами прокурорского надзора, политическими партиями, ведущими профсоюзами и трудовыми коллективами негосударственных предприятий. Такой подход позволит нужным образом скорректировать параметры механизмов национализации, определяемые набором ее основных целей, который, как правило, предусматривает:
• сохранение стратегически важных для государства и (или) общества отраслей и земельно-имущественных комплексов с недостаточным частным финансированием из-за значительной капиталоемкости, длительных сроков окупаемости, высокой степени риска и т.п.;
• вывод из-под управления иностранным капиталом ключевых для экономического суверенитета страны секторов и производств путем включения в государственный сектор;
• обеспечение экологической безопасности;
• защита потребителей от злоупотреблений частных естественных монополий;
• структурная перестройка экономики при невозможности ее проведения частным капиталом или с помощью традиционных инструментов государственного регулирования;
• пресечение незаконного вывода прибылей из страны и установление в экстремальных ситуациях контроля финансовых ресурсов банков и финансовых учреждений.
Вопрос о размерах возмещения решается в зависимости от того, какая собственность национализируется. Для изначально частной недвижимости может компенсироваться ее рыночная цена, возникающие убытки или упущенная выгода владельцев при ее национализации. В отношении ранее приватизированных активов компенсационные выплаты могут быть занижены в сравнении с ее рыночной стоимостью, например, ограничены размером выплаченных при приватизации сумм с поправкой на инфляцию и с учетом произведенных улучшений. В большинстве случаев выплата возмещений предполагается в денежной форме или в виде государственных облигаций, подлежащих погашению по истечении определенного законодательством о национализации периода их обращения.