Оценка стоимости земельных участков стр.27

2)    сбор, проверка и анализ информации;

3)    анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

4)    расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов;

5)    подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

■    цель оценки;

■    стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

■    правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

■    категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

■    разрешенное использование земельного участка;

■    форма собственности;

■    кадастровый номер;

■    сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;

■    наличие застройки;

■    определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а)    договор на передачу титула собственности;

б)    документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в)    информация о собственнике или арендаторе;

г)    характеристика сервитутов;

д)    правила зонирования и функционального использования;

е)    градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

ж)    различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Современные подвалы, подполы и погреба стр.43

Для устройства отмостки используются бетонные плиты, булыжник, кирпич, асфальт, монолитный бетон и пр. (рис. 26).

В соответствии с характером грунта и шириной карниза величина отмостки может варьироваться от 50 до 100 см. На обычных грунтах она выходит за вынос карниза на 10-20 см, на просадочных грунтах выступает за границы котлована на 30 см.

Выполнение отмостки предполагает следующие мероприятия:

•    удалите растительный грунт на глубину 10-20 см по периметру дома;