Оценка стоимости земельных участков стр.27

2)    сбор, проверка и анализ информации;

3)    анализ наиболее эффективного использования земельного участка;

4)    расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов;

5)    подготовка отчета об оценке.

Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:

■    цель оценки;

■    стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;

■    правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.

При оценке земельного участка необходимо четко определить следующие признаки, характеризующие правовой режим его использования:

■    категория земель, в границах которых расположен земельный участок. Для городских земель также вид территориально-экономической зоны: жилая, общественно-деловая, производственная, инженерной и транспортной инфраструктуры, рекреационная, сельскохозяйственного использования, военных объектов и др.;

■    разрешенное использование земельного участка;

■    форма собственности;

■    кадастровый номер;

■    сервитуты и ограничения вещных прав на земельный участок;

■    наличие застройки;

■    определение даты проведения оценки. Дата определения стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.

Сбор специальных данных предполагает анализ детальной информации, относящейся к оцениваемому объекту. Указанные данные используются в отчете об оценке для характеристики объекта оценки, потенциала его местоположения, анализа ситуации в регионе с характеристикой состояния рынка земли и недвижимости, для выбора методов оценки и т.п. При сборе и анализе информации особое внимание обращается на шесть разделов, приводимых ниже.

1. Юридическое описание и регистрационные данные:

а)    договор на передачу титула собственности;

б)    документы, описывающие границы участка и удостоверяющие его площадь;

в)    информация о собственнике или арендаторе;

г)    характеристика сервитутов;

д)    правила зонирования и функционального использования;

е)    градостроительные требования к землепользованию (градостроительные регламенты, требования государственных градостроительных нормативов и правил и др.);

ж)    различного рода ограничения: законодательные, административные, санитарно-экологические и рекреационные; коммунальные, ограничения по теплоснабжению, водоснабжению, газоснабжению и электроснабжению, средствам связи, канализации и другие, связанные с мощностью существующих инженерных сетей и инфраструктуры при подключении к ним.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.230

Права на служебные наделы не являются имущественными, гражданскими правами. Можно сказать, что это «земельно-трудовые отношения»: служебные наделы предоставляются работникам на время установления трудовых отношений на основании их заявлений по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков. Служебные наделы не являются земельными участками, объектами гражданских прав, поскольку для них не требуется землеустройство и кадастровый учет.