Оценка стоимости земельных участков стр.25

Критерии соответствия, как и стандарты в целом, совершенствуются по мере роста городов и нарастания многообразия форм землепользования.

Принцип изменения внешней средщ предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Земельные участки, наряду с расположенными на них объектами недвижимости, подвержены влиянию внешних факторов значительно больше, чем любой другой вид товаров или услуг. Это обусловлено физической неподвижностью земли, ее фиксированным местоположением. При этом можно выделить несколько уровней внешнего воздействия:

■    макроэкономический;

■    региональный;

■    местный.

На макроэкономическом уровне на рыночную стоимость земельных участков оказывают влияние такие факторы как: тенденции развития экономики, темпы экономического роста, структурные преобразования, уровень занятости и реальных доходов населения, налогообложение имущества, государственная земельная и кредитная политика, законодательство по охране окружающей среды и др.

На региональном и местном уровне велико воздействие местного законодательства, налоговой политики администрации, интенсивности строительства, уровня развития ипотеки, инфраструктуры в районе и особенно транспорта. Необходимо также учитывать, на какой стадии развития (рост, зрелость, упадок) находятся город, район или отрасль производства.

Влияние указанных ранее трех групп принципов оценки обобщает принцип наиболее эффективного использования (НЭИ).

НЭИ означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности единого объекта недвижимости. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости земли.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка зависит от альтернативных вариантов его использования, а не только от текущего землепользования. Данный принцип является обобщающим для оценки рыночной стоимости земли, так как позволяет определить вариант, приносящий максимально возможный доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки.

НЭИ определяется как использование, которое:

■    является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая нормы землепользования и охраны окру жающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории и архитектуры, благоустройству прилегающей территории;

■    физически осуществимо;

■    финансово выполнимо;

■    обеспечивает наивысшую стоимость земельного участка.

В российской практике НЭИ обычно оценивается в два этапа: рассматривается, во-первых, незастроенный земельный участок, во-вторых, участок земли с существующими улучшениями.

Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных- ограничений, а также перспектив развития района.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Основы землепользования и землеустройства стр.295

Результаты оценки земель по эффективности затрат помогут решить целый ряд практических вопросов в хозяйстве. Например, в настоящее время некоторые хозяйства делят свои земли на паи или создают крестьянские хозяйства. Все эти земельные участки должны обеспечить равновеликий доход своему владельцу, который зависит прежде всего от качества земли и удаленности (при прочих равных условиях). Эти показатели суммируются в окупаемости затрат (руб./руб). Например, в хозяйстве окупаемость затрат пашни по зерновым составляет 4,54 руб./руб., а отдельные оценочные участки соответственно 3,63 руб./руб.