Оценка стоимости земельных участков стр.21

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них.

Согласно классической теории экономики, разработанной первоначально для сельскохозяйственных земель, доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода.

Как известно, процесс любого производства представляет собой соединение четырех групп факторов: земли, труда, вещественного капитала и предпринимательских способностей (менеджмента). Так как земля неподвижна, то труд, капитал и управление должны быть привлечены к ней. Поэтому собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению других факторов производства, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Принцип остаточной продуктивности можно проиллюстрировать с помощью табл. 1.1.

Таблица 1.1

Остаточная продуктивность земли

Фактор производства

Форма компенсации

Труд

Заработная плата, комиссионные вознаграждения

Вещественный капитал (здания, сооружения, оборудование и технические средства)

Процент на вложенный капитал плюс амортизация

Менеджмент

Прибыль, вознаграждение управляющим

Земельный участок

Остаток дохода, приходящийся на земельный участок

Для плодородной земли характерен более высокий доход, и поэтому она будет обладать более высокой стоимостью. Если возрастет цена сельскохозяйственных продуктов, то возрастет остаточный доход от земли и сама стоимость земли.

Таким образом, принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Предельная производительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, выступающих в качестве основного средства производства, связана с понятием естественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными факторами, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использования путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией и деятельностью человека. При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль за соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеров истощения плодородия почв.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Ограничение прав на использование земельных участков стр.27

В соответствии с «Правилами охраны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт», утвержденными постановлением Совета Министров СССР от 26.03.84 №255 охранные зоны электрических сетей напряжением свыше 1000 вольт устанавливаются:

-    вдоль воздушных линий электропередачи в виде земельного участка и воздушного пространства, ограниченного вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии: для линий напряжением:

до 20 киловольт

10 метров