Оценка стоимости земельных участков стр.20

Поэтому целесообразно различать полезность имущества, рассматриваемого отдельно, и его полезность как части комплекса. Оценщик должен рассматривать имущество так, как его воспринимает рынок: либо как отдельный объект, либо как часть имущественного комплекса.

В экономической оценке полезность обусловлена совокупностью характеристик земельного участка, которые определяют целевое назначение, возможность и способы его эксплуатации, а в результате — величину и сроки получения доходов или других выгод от использования земли, таких как эксплуатация >'• особом режиме или связь с историческими ценностями. Основными признаками, по которым определяется полезность конкретного земельного участка, могут быть объем и характер правомочий собственника земельного участка, формы и величина выгод, размер, риск и время получения денежного потока от использования участка и иные характеристики условий землепользования или местоположения (например, престижность).

Полезность для каждого потребителя индивидуальна, она количественно и качественно определена во времени и пространстве. Например, для сельскохозяйственных и лесных земель полезность обусловлена величиной ренты по плодородию и местоположению, а для земель под застройку особое значение имеет местоположение, внешнее окружение и потенциал повышения стоимости конкретного участка.

Необходимо особо подчеркнуть, что земля выступает в качестве общественного блага, поскольку она служит местом обитания и условием жизни людей, выполняя важнейшую экологическую функцию. Поэтому весь земельный фонд страны не может являться объектом коммерческого использования. Он включает земли различного целе вого назначения, которые удовлетворяют не только индивидуальные, но и общественные потребности. К объектам совместного использования относятся национальные парки и заповедники, культовые и исторические территории, некоммерческие государственные объекты недвижимости и т.п. Кроме того, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами, земельным, гражданским, лесным, экологическим законодательством.

Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Данный принцип учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя, т.е. при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) земельных участков самым высоким спросом будут пользоваться участки с наименьшей ценой. Кроме того, принцип замещения определяет максимальную стоимость единого объекта недвижимости. Например, для земельных участков в населенных пунктах верхняя граница рыночной стоимости недвижимости устанавливается на основе затрат на строительство заменяющей недвижимости в приемлемые сроки.

Принцип замещения наиболее полно реализуется в новых поселениях, районах массовой жилой и дачной застройки, где высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов и преобладают однотипные,земельные участки.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью

Для обеспечения юридической чистоты заключаемых договоров, разрешения имущественных споров девелоперу необходимо отладить взаимодействие с органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выполняющих правоустанавливающие и правоудостоверяющие функции. Выделение регистрации за рамки частных сторон, создание единой информационной системы позволяют получать единственно достоверные данные о правовом статусе как объекта недвижимости в целом, так и отдельных его составляющих: участка, здания, сооружения, помещения. Рассмотрим особенности сотрудничества с регистрирующими органами в следующих основных процедурах подготовки, учета и обработки сведений государственного реестра прав.
1. Прием и регистрация документов, отвечающих требованиям действующего законодательства, с приложением документа об уплате государственной пошлины.
2. Правовая экспертиза законности сделки, в результате которой устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, иных оснований для отказа или приостановления регистрации прав.
3. Внесение сведений в государственный реестр прав при отсутствии несоответствий и отрицательных заключений проверки: совершение надписей на правоустаналивающих документах и выдача удостоверений о государственной регистрации прав.
4. Получение информации из Единого государственного реестра прав о правообладателях недвижимости — органах государственной и муниципальной власти, физических и юридических лицах, а также сделках, обременениях и ограничениях на ее пользование.
5. Мониторинг и анализ рынка по сведениям реестра, объединяющего информационные базы учреждений, осуществляющих учет и регистрацию недвижимости.
Регистрация объектов недвижимости осуществляется по месту их нахождения в пределах территориального округа, в котором действует соответствующий регистрирующий орган. Для совершения регистрационных действий представляется заявление правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, кадастровый план участка, план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера, документы, удостоверяющие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав и сделок. В большинстве случаев подтверждающими права и сделки с недвижимым имуществом документами являются:
• акты государственных органов власти или местного самоуправления;
• заключенные договоры;
• свидетельства о приватизации жилых помещений;
• удостоверение права наследования;
• вступившие в силу судебные постановления и решения;
• акты передачи прав и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя и т.д.
После проверки подлинности и экспертизы документов сведения учитываются в соответствующем разделе реестра, который идентифицируется кадастровым или при его отсутствии условным номером объекта. Каждый раздел состоит из трех подразделов.
Первый подраздел включает описание объекта: адрес (местоположение), вид (название), площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и т.д.
На основе правоустанавливающей документации во второй подраздел заносятся записи о регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) права собственности и об иных вещных правах на недвижимость и сделках с ней. Для учета прав регистрируются данные о правообладателе (имя или наименование, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, местонахождение и т.д.), а также о его доле в случае нахождения объекта в общей собственности. При отчуждении приводятся описание объекта, существенные условия сделки, реквизиты сторон.
В заключительный третий подраздел вносится информация об ограничениях (обременениях) прав: их содержание, срок действия, лица, в пользу которых они устанавливаются, основания их возникновения. Также могут представлять интерес для девелопера регистрируемые сделки с отложенным исполнением: их участники, сроки и условия, цены. В частности, при ипотеке указываются сумма кредита, величина залога, а при отчуждении — сумма ренты. Для объекта культурного наследия указываются содержание обязательств по его сохранению, наименование предписания особого порядка пользования и эксплуатации.
В организации деятельности на рынке недвижимости рекомендуется учитывать обязательность и сроки проведения государственной регистрации. Например, при продаже коммерческой недвижимости стороны сначала обязаны зарегистрировать договор, затем передаточным актом оформить фактическую передачу, после чего сам покупатель регистрирует свои права собственности. Как правило, порядок и сроки регистрационных действий законодательно регламентируются с момента получения заявления, что в свою очередь влияет на продолжительность сделки и совершения расчетов. Кроме этого, существенным может быть то обстоятельство, что регистрация ограничений (обременений) в отношении объектов девелопера правами третьих лиц может производиться по их инициативе, но с обязательным уведомлением об этом правообладателя.
Вместе с тем для обеспечения прозрачности рынка недвижимости система государственной регистрации носит открытый характер. Это предполагает, что сведения государственного реестра о любом объекте недвижимости в течение законодательно установленного срока должны быть предоставлены регистрирующим органом любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме. Вследствие этого для юридической чистоты договоров с недвижимостью девелоперу рекомендуется предварительно запрашивать и проверять полученные сведения по интересующему его объекту: зарегистрированные права, ограничения (обременения), наличие правопритязаний или заявленных в судебном порядке требований.
В дополнение к этому целесообразно использовать периодически публикуемые статистические данные государственного реестра прав о зарегистрированных контрактах на территориальном рынке недвижимости, заключенных на определенной территории за определенный период, субъектах сделок без идентификации их предметов и участвующих сторон, средней цене приобретения прав и т.д.