Оценка стоимости земельных участков стр.101

В качестве границ оценочных участков принимаются:

■    естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

■    крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

■    границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;

■    границы сельскохозяйственных и лесных угодий;

■    границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Последним шагом данного этапа является присвоение порядковых номеров оценочным участкам. Номера присваиваются начиная с участка, образуемого центром города, и затем по расходящейся спирали по ходу движения часовой стрелки.

К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов:

1)    доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;

2)    обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;

3)    уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;

4)    историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5)    состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

6)    инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

7)    рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделены единичные подфакторы.

Влияние факторов определяется на основе:

■    положений генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития);

■    разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и территорий;

■    научно-исследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженерно-технической документации, выполненной ранее;

■    мнений специалистов соответствующих служб города: местной администрации, земельного комитета, архитектуры и строительства, бюро технической инвентаризации, охраны природы, жилищно-коммунального хозяйства и др.

В результате наложения влияния факторов возникает необходимость корректировки границ оценочных участков, которую необходимо осуществить.

На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов.


⇐ вернуться к прочитанному | | перейти на следующую страницу ⇒

Похожие материалы

Аренда и доверительное управление

Аренда государственной и муниципальной недвижимости. Аренду государственной (.муниципальной) недвижимости целесообразно рассматривать при соответствии участника рынка недвижимости одному из следующих критериев:
• осуществление вида деятельности, значимого для развития региона;
• отнесение к льготной группе арендаторов;
• заключение договора найма недвижимости с обременением при одновременной фиксации уровня арендных ставок на относительно продолжительный срок, как правило, до 5 лет.
Указанные условия обусловлены тем, что в аренду предлагается та часть недвижимых активов, которая напрямую не связана с осуществлением функций государственного (муниципального) управления территорией. Зачастую к аренде предлагаются низколиквидные объекты, которые нецелесообразно приватизировать по причине их низкой рыночной стоимости и недостаточной инвестиционной привлекательности, в том числе из-за неудовлетворительного технического состояния.
Поскольку законодательно закреплено распределение государственных (муниципальных) объектов недвижимости по конкурсу и (или) аукциону, то это предполагает участие девелопера в регламентированной процедуре отбора: подготовке и направлении заявки, согласовании условий аренды, после которых непосредственно заключается и регистрируется соглашение. При принятии решения об аренде рекомендуется оценивать возможные преимущества и недостатки данной формы сотрудничества.
Основное достоинство — сравнительно низкая арендная плата, рассчитываемая на основе поправочных коэффициентов (отраслевых, вида деятельности, категории арендатора и т.д.) корректировки рыночной ставки, которая определяется по результатам обязательной оценки арендуемой недвижимости. В частности, пониженные ставки применяются в отношении предприятий малого бизнеса, субъектов инвестиционной деятельности, арендаторов земельных участков по инвестиционным контрактам (соглашениям). Еще одним положительным моментом является возможность преимущественного права выкупа имущества его арендатором по окончании срока договора найма, в том числе с рассрочкой платежа. В качестве ограничений аренды государственной (муниципальной) недвижимости отметим обременения на использование объекта аренды: необходимость обязательного капитального ремонта помещений и улучшение их технического состояния, дополнительные затраты на страхование и т.д.
Кроме того, для сохранности сдаваемой в аренду недвижимости собственниками (распорядителями) государственного или муниципального имущества также может быть предусмотрен механизм реверсии. Его суть заключается в том, что, договариваясь об условиях аренды (ставке, сроках, правилах пересмотра, возможностях выкупа и т.д.), стороны согласовывают оценочную стоимость недвижимости на даты начала и окончания договора. Такой подход гарантирует собственнику сохранность и определенное качество объекта, высвобождаемого после истечения периода найма. Однако по окончании срока контракта объект достаточно справедливо оценивается как для арендодателя, так и арендатора, если он имеет возможность и намерение выкупа недвижимости.
В дополнение к этому должны учитываться правовые риски в случае часто изменяющегося либо не отлаженного законодательства в сфере землепользования и арендных отношений. Например, законодательное ограничение или запрет на федеральном уровне на установление ставок аренды государственного имущества ниже рыночного уровня может привести к необходимости пересмотра заключенных соглашений с региональными властями либо к разрыву отношений, что неизбежно скажется на величине затрат и финансовой эффективности девелопера.
Доверительное управление государственной и муниципальной недвижимостью. Основная цель передачи государственного (муниципального) недвижимого имущества в доверительное управление частным управляющим компаниям — повышение доходности и поступлений в бюджет соответствующего уровня. В отличие от арендного фонда, передаваемые объекты недвижимости могут и должны быть использованы рыночным способом, который затруднен их неудовлетворительным технико-эксплуатационным состоянием, недостаточностью потребительских свойств. Еще одним преимуществом для собственников активов является реализация пообъектного принципа, предполагающего ответственность одной компании за здание и показатели его использования: доходы, расходы, инвестиции.
Зачастую для выбора управляющей компании законодательно предусматривается конкурсная процедура либо целевое назначение, когда это предусмотрено соглашениями с федеральными (региональными) органами власти, международными договорами или когда соискателем является акционерное общество со 100%-м участием собственника недвижимости, а также при согласии на участие в конкурсе только одного претендента. Как правило, к девелоперу в первую очередь предъявляются следующие требования:
• аккредитация гильдиями профессиональных управляющих;
• положительная деловая репутация и подтверждение опыта, например, управления объектами общей площадью не менее 5000 м2, работа на рынке не менее двух лет и т.д.;
• отсутствие задолженности перед бюджетами всех уровней по налогам и сборам;
• страхование профессиональной ответственности и т.д.
Проведение рыночного и маркетингового анализа, подготовку техникоэкономических обоснований и бизнес-планов совместной деятельности рекомендуется осуществлять на основе проектного подхода (подробнее см. «Анализ и оценка инвестиций в девелопмент недвижимости»). При этом следует учитывать первоочередность целей собственников, распорядителей государственной (муниципальной) недвижимости, достижение которых должен реализовать управляющий. Данные ориентиры необходимо оформить в концепцию, в соответствии с которой выстраивается оперативная деятельность: формирование пула арендаторов, распределение капитальных и текущих затрат, планируемого дохода собственника и т.д.

Рис. Взаимодействия девелопера при доверительном управлении недвижимостью
Также соглашениями может фиксироваться минимальный уровень арендной ставки, ограничиваемый по итогам массовой оценки. Ключевые аспекты для управляющего — срок действия договора и размер вознаграждения, который по общепринятой практике определяется в виде процента от арендных доходов. Все указанные параметры сотрудничества в рамках совместной деятельности должны оцениваться и устанавливаться таким образом, чтобы обеспечить девелоперу приемлемую окупаемость и прибыльность его инвестиций в реконструкцию, организацию бизнес-процессов, возможность пролонгации отношений.
Поскольку доверительное управление предполагает большую привлекательность недвижимости в перспективе, увеличение ее стоимости и качества за счет профессиональных и рыночных методов управления, то оно зачастую применяется собственниками как промежуточная форма между арендой и приватизацией имущества. Данное обстоятельство также является стимулом участия девелопера в такой модели сотрудничества, поскольку условиями соглашения может предусматриваться преимущественное право выкупа управляемого объекта.