Недвижимость: права и сделки

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Недвижимость: права и сделки стр.99

^ руководители юридических лиц;

^ законные представители несовершеннолетних до 14 лет;

^ опекуны недееспособных граждан;

^ представители в силу полномочий, основанных на актах государственной власти или местного самоуправления;

^ представители в силу полномочий, основанных на доверенности или договоре;

^ нотариусы, удостоверившие сделку или совершившие иное нотариальное действие, на основании которого возникает право на недвижимость.

Недвижимость: права и сделки стр.98

3)    заявления на государственную регистрацию права, сделки, ограничения (обременения);

4)    документы об оплате регистрации;

5)    учредительные документы юридических лиц;

6)    правоустанавливающие документы;

7)    кадастровый план земельного участка и (или) план объекта недвижимости (если они ранее не представлялись на государственную регистрацию прав в учреждение юстиции или Регистрационную службу);

8)    иные необходимые для регистрации дополнительные документы в случаях:

•    установленных законодательством РФ;

Недвижимость: права и сделки стр.97

11.    Приостановление регистрации по заявлению правообладателя производится не более чем на три месяца (п. 3 ст. 19 Закона о регистрации прав).

Недвижимость: права и сделки стр.96

Отметим, что Законом о регистрации прав, Указом Президента РФ от 13.10.2004№ 1315 (вред, от 11.01.2007) «Вопросы Федеральной регистрационной службы»1, Общим положением о территориальном органе Федеральной регистрационной службы по субъекту (субъектам) Российской Федерации, утвержденным приказом Минюста России от 03.12.2004 № 183 (в ред.

Недвижимость: права и сделки стр.95

1. Государственная регистрация прав и сделок осуществляется не позднее одного месяца со дня подачи заявления и необходимых документов (п. 3 ст. 13 Закона о регистрации прав), регистрация залога (ипотеки) — также в месячный срок (п. 5 ст. 20 Закона об ипотеке).

Недвижимость: права и сделки стр.94

Регистрация проводится в указанный в судебном решении срок, а если срок не указан, то в течение месяца. Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. Регистрационные записи вносятся на основании правоустанавливающих документов, но не на основании решения суда о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации.

Недвижимость: права и сделки стр.93

Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата пошлины за регистрацию.

Недвижимость: права и сделки стр.92

Если имеется запись о ранее принятом на государс гвенную регистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта, первоначально должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позже заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Недвижимость: права и сделки стр.91

^ право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с Законом о регистрации прав;

^ с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

^ документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

Недвижимость: права и сделки стр.90

3.4.4. Приостановление регистрации в установленных законом случаях

В силу прямого указания в законе регистрация приостанавливается в следующих случаях.

В соответствии со ст. 21 Закона об ипотеке основанием для отложения государственной регистрации ипотеки является:

^ наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;

^ наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Регистрация ипотеки приостанавливается до разрешения судом спора по существу.

Недвижимость: права и сделки стр.9

Закон об унитарных предприятиях — Федеральный закон от 14.11.2002 № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (в ред. от 08.12.2003) // СЗ РФ. 2002. № 48. Ст. 4746; 2003. № 50. Ст. 4855 Закон об упрощенном порядке оформления прав граждан — Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // СЗ РФ. 2006. №27. Ст. 2881

Недвижимость: права и сделки стр.89

Регистрация может быть приостановлена на срок не более месяца на основании заявления одной из сторон договора о возврате документов, если другая сторона не обращалась с подобным заявлением. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие регистрации, регистратор обязан отказать в регистрации.

До истечения месячного срока регистрации, заново начавшегося после приостановления, в ЕГРП должны быть внесены соответствующие регистрационные записи либо принято обоснованное решение об отказе.

Недвижимость: права и сделки стр.88

^ направления представленных уставных и учредительных документов, свидетельств о регистрации юридических лиц на подтверждение достоверности содержащихся в них сведений в орган, зарегистрировавший данное юридическое лицо;

^ направления документов, подтверждающих полномочия руководителей организаций, представителей физических и юридических лиц (доверенностей, выписок из протоколов общих собраний, приказов о назначении и т.п.), на подтверждение их подлинности.

Недвижимость: права и сделки стр.87

В случае заключения гражданами сделок с недвижимостью без нотариуса в простой письменной форме на основании доверенностей, совершенных в простой письменной форме, у регистратора возникают законные сомнения в подлинности либо в действительности такой доверенности. Лицу, от чьего имени выдана доверенность, направляется запрос с просьбой подтвердить подлинность документа или одобрить заключаемую от его имени сделку. Решение по результатам правовой экспертизы принимается в зависимости от полученного ответа или его отсутствия.

Недвижимость: права и сделки стр.86

В соответствии с Административным регламентом регистрации прав максимальный срок правовой экспертизы составляет четыре часа.

По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из следующих решений:

^ о государственной регистрации прав;

^ о приостановлении государственной регистрации;

^ об отка зе в государственной ре1 истрации.

Решение оформляется штампом на заявлении по образцу, утвержденному Административным регламентом регистрации прав.

Недвижимость: права и сделки стр.85

Проверка законности сделки должна быть произведена независимо от того, подлежит ли регистрации сам договор либо он является только основанием для регистрации перехода права. Например, государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК) и предприятий как имущественных комплексов (ст. 560 ГК). Для заключения договоров купли-продажи иной недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений, садовых и дачных домов, земельных участков) государственной регистрации не требуется. Но во всех случаях регистрации подлежит переход права к покупателю (ст.

Недвижимость: права и сделки стр.84

Как установлено Административным регламентом регистрации прав, для проверки юридической силы и действительности представленных на регистрацию документов регистратор проверяет:

^ соответствие документа требованиям законодательства, действовавшего на момент и в месте его издания;

^ наличие компетенции органа государственной власти или органа местного самоуправления на издание документа (ненормативного правового акта в отношении недвижимости);

^ порядок издания этого акта и полномочия подписавшего документ должностного лица;

Недвижимость: права и сделки стр.83

Заявления о государственной регистрации представляются в регистрационную службу в единственном экземпляре. Количество заявлений определяется количеством регистрационных действий и объектов недвижимости1.

Копии документов, удостоверяющих личность физических лиц (паспортов и пр.), не представляются.

3.3. Правовая экспертиза документов

Ключевая процедура государственной регистрации — правовая экспертиза, которая предшествует внесению регистрационных записей.

Недвижимость: права и сделки стр.82

Поскольку получение подлинного документа после регистрации является правом заявителя, он может отказаться от него и представить и регистрирующий орган только один подлинный экземпляр иных необходимых документов для хранения в Регистрационной службе, сделав об этом соответствующее заявление.

Недвижимость: права и сделки стр.81

•    перечень документов с указанием их наименования, реквизитов, количества экземпляров, количества листов в каждом документе;

•    номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи о принятом заявлении;

•    отметка о соответствии или несоответствии представленных документов установленным требованиям, в том числе об отсутствии всех необходимых для регистрации документов;

•    максимальный срок окончания государственной регистрации (при отсутствии оснований для приостановления);

Недвижимость: права и сделки стр.80

•    результат исполнения государственной функции;

•    описание заявителей;

•    требования к составу документов, необходимых для исполнения государственной функции;

•    перечень документов, предоставляемых заявителями;

•    требования к документам, представляемым заявителями.

Административным регламентом также определены следующие административные процедуры государственной регистрации прав:

1)    прием и регистрация документов;

2)    правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

Недвижимость: права и сделки стр.8

Закон о резервировании земель — Федеральный закон от 10.05.2007 № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд» // СЗ РФ. 2007. № 21. Ст. 2455 Закон о товариществах собственников жилья — Федеральный закон от 15.06.1 -996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (в ред. от 21.03.2002) // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; 1998. № 15. Ст. 1794; 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 2; № 12. Ст. 1093. Утратил силу с 1 марта 2005 г. в соответствии с Федеральным законом от

Недвижимость: права и сделки стр.79

•    возврат документов и выдача свидетельств о произведенной государственной регистрации прав.

Также исполнение государственной функции по регистрации прав включает в себя и следующие административные процедуры:

•    приостановление государственной регистрации прав;

•    отказ в государственной регистрации прав;

•    выдача информации из ЕГРП;

•    выдача копий договоров и документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

Недвижимость: права и сделки стр.78

Нотариальное удостоверение сделок также обязательно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, если по закону для сделок данного вида эта форма не требуется (п. 1 ст. 160 ГК).

Только нотариусом может быть выдано свидетельство о праве на наследство (ст. 1162 ГК, ст. 71 Основ законодательства о нотариате). Обязательно должно быть нотариально удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 СК).

* * *

Недвижимость: права и сделки стр.77

Соглашение между участниками общей долевой собственности на жилой дом о порядке пользования обособленными помещениями дома (квартирами, комнатами) подлежало нотариальному удостоверению, для того чтобы оно было обязательно для лица, которое впоследствии приобретает долю в общей собственности на этот дом (ст. 124 ГК РСФСР). Обязательному нотариальному удостоверению подлежал договор купли-продажи (купчая) земельного участка (ст.

Недвижимость: права и сделки стр.76

6.    Соглашения участников общей собственности об установлении (определении), изменении размера (перераспределении) долей в праве. Такие договоры считаются заключенными с момента подписания сособственниками. Возникновение долей в праве или их увеличение (уменьшение) подлежит государственной регистрации. Договоры реального раздела общего имущества не регистрируются как сделка, но являются основанием для регистрации права каждого из бывших со-собственников на конкретную часть недвижимости. Не подлежат регистрации соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом (ст.

Недвижимость: права и сделки стр.75

4. Смешанные договоры. В силу принципа свободы договора стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, как предусмотренных, так и не предусмотренных законом (п. 2, 3 ст. 421 ГК). В случае заключения смешанного договора, содержащего элементы предусмотренного законом договора, императивные нормы о данном договоре являются обязательными для сторон (п. 1 ст. 422 ГК). Если договор содержит в себе элементы сделки, подлежащей государственной регистрации, то он в целом также подлежит государственной регистрации1.

Недвижимость: права и сделки стр.74

Подчеркнем, что залог — сделка без отчуждения. Передача имущества в залог не влечет прекращения права собственности. Если должник не исполнил обязательства, обеспеченного залогом, заложенное им имущество может перейти к залогодержателю только на основании новой сделки, например соглашения о приобретении заложенного жилого помещения (см. перечень сделок об отчуждении), но не на основании договора о залоге.

3. Дополнительные (акцессорные) сделки — это сделки, заключенные для изменения правоотношений по зарегистрированным сделкам:

Недвижимость: права и сделки стр.73

в)    договоры дарения недвижимости (независимо от вида объекта) (п. 3 ст. 574 ГК) (доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК)), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК);

г)    договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК);

д)    договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК);

е)    договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК).

Недвижимость: права и сделки стр.72

Государственная регистрация сделок удостоверяется специальной регистрационной надписью, на доюворе проставляется штамп: «Произведена государственная регистрация» с указанием вида сделки и даты регистрации, заверенный подписью регистратора и гербовой печатью.

Похожие материалы

Практические рекомендации по строительству и покупке собственного жилья стр.36

•    планы всех этажей, М 1:100 или 1:50;

•    разрезы, продольный и поперечный (по основным помещениям, главному входу и лестнице), М 1:100 или 1:50;

•    фасады со всех четырех сторон, М 1:100 или 1:50;

•    перспектива общего вида дома (желательно) и в отдельных случаях — эскизные рисунки дома с разных сторон;

•    конструктивные решения (планы, фрагменты разрезов и конструктивные узлы) фундаментов, стен, перекрытый и полов, стропил и крыши, М 1:50 или 1:100.