Методы оценки и технической экспертизы недвижимости

Оценочная деятельность опирается на стандартные методы оценки, заимствованные из теории и практики стран с развитой рыночной экономикой. Однако привязка наиболее распространенных методик оценки к специфике отечественной экономики не окончена, не определены сферы рационального применения тех или иных методов. Требуют дальнейшего развития также методы определения физического и функционального износов зданий и сооружений. Поскольку оценочная деятельность является развивающимся направлением, проникая во все сферы управления имущественными отношениями, необходимо дальнейшее углубленное изучение имеющихся методик.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.99

•    устройстве песчаной подушки - по табл. 4.1;

•    свайном фундаменте - на глубину от поверхности до уровня острия свай и дополнительно на глубину в соответствии с табл. 4.1.

Отбор образцов грунта ненарушенной структуры производится через 0,5-0,8 м по глубине. При неоднородных напластованиях дополнительно производится отбор образцов грунта ненарушенной структуры через 0,2-0,4 м для определения влажности.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.98

Следует учитывать, что деформации крупнопанельных зданий наиболее часто сопровождаются изменением ширины и замыканием деформационных швов. При этом деформируются балконные плиты и ограждения смежных секций.

Неравномерные просадки основания вызывают крены отдельных секций, поэтому необходимо обеспечивать нормальные условия работы лифтов путем их поддомкрачивания и регулирования направляющих лифтовых кабин.

Рекомендуемая последовательность оценки эксплуатационной пригодности производственных зданий:

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.97

Для крупноблочных и крупнопанельных зданий также наиболее характерна конструктивная схема с продольными несущими стенами. ^

Следует учитывать, что специальные противопросадочные конструктивные мероприятия в жилых и гражданских зданиях, которые начали применять с 60-х годов, снижают их деформации, включают разрезку деформационными швами на одно-, двухсекционные отсеки, устройство железобетонных поясов в фундаментноподвальной части и на уровне перемычек этажей.

Рекомендуется учитывать, что наиболее часто встречаются деформации зданий следующих типов:

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.96

Расположение источника замачивания вначале определяют визуально по наличию просадочных блюдец, скоплению атмосферных осадков, зон растяжения (трещин) или сжатия (выпучивания) в покрытиях дорог, тротуаров, площадок и т. п., а также по деформациям в стенах. Трещины в стенах группируются в зоне замачивания и, соответственно, в местах максимальных осадок. Затем производят нивелирование окружающей территории и здания, сопоставляют с исполнительской документацией (при ее наличии) либо с условно принятым предполагаемым исходным положением нулевой отметки здания.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.95

По оценке эксплуатационной пригодности разрабатывают необходимые защитные мероприятия по устранению аварии или предаварийного состояния отдельных элементов или в целом деформированности здания для обеспечения его безаварийной эксплуатации.

При обследовании деформированных производственных зданий на просадочных грунтах необходим комплексный подход с одновременным обследованием:

•    основного здания, зданий и сооружений, расположенных рядом (на расстоянии 10-20 м) с водонесущими трубопроводами или мокрым технологическим процессом;

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.94

При обследовании кладки из штучных материалов устанавливают тип и толщину швов, наличие дефектны^ участков.

В кирпичных зданиях в местах сопряжения продольных и поперечных стен часто появляются вертикальные и наклонные трещины; причина этого - неодинаковая загруженность и различная сжимаемость кладки стен. Если связь между стенами прочная, то появляются наклонные трещины, при плохой перевязке - вертикальные.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.93

В случае отсутствия паспорта по соответствующим материалам составляют краткую информацию о характеристике объекта согласно форме 1, которая кроме общих сведений включает конструктивное решение здания, противопросадочные мероприятия и результаты инженерно-геологических изысканий, заложенные в проект.

Конструктивное решение здания включает: объемно-планировочную схему, систему передачи нагрузок, главные несущие элементы, способ возведения.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.92

3.43.    При защите одноэтажных производственных зданий, где процесс просадки грунтов остановить невозможно, а радикальные меры по закреплению грунтов оснований принимать нецелесообразно, систему критериев эксплуатационной пригодности рекомендуется применять для защиты существующих конструкций от действующих просадок, а также усиленных конструкций от прогнозируемых деформаций основания.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.91

•    фермы стропильные, в которых растянутые раскосы имеют поперечные трещины, а ширина раскрытия указывает на достижение в рабочей арматуре напряжений, равных или превышающих предел текучести или близких к величине временного сопротивления разрыву; сжатые раскосы и стойки имеют места выкрошенного или смятого бетона;

•    подкрановые балки, в которых имеются повреждения бетона и рабочей арматуры верхнего пояса;

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.90

навесные стеновые панели

(при расчете из плоскости): z < 6 м,

Z

Z

Z

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.9

Процентные поправки могут вноситься на независимой или кумулятивной основе.

Поправки на независимой основе предлагается использовать, исходя из предположения, что покупатель будет оценивать корректируемые характеристики независимо друг от друга; в противном случае процентная корректировка производится на кумулятивной основе (табл. 3.2).

Таблица 3.2.

Процентные поправки к цене сопоставимого объекта, дол.

Характеристики

Сравнимый объект

Поправки на независимой основе

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.89

•    превышения несущей способности фактическими усилиями в элементах конструкций;

•    г уменьшения рабочего сечения элементов конструкций за счет коррозионных повреждений.

3.31.    Аварийными в условиях продолжающихся просадок грунтов следует считать каменные конструкции, если:

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.88

3.20.    Предельные значения совместных деформаций основания и здания рекомендуется устанавливать, исходя из необходимости соблюдения технологических (по обеспечению нормальной эксплуатации оборудования) или архитектурных требований (из условия недопустимости «впечатления» опрокидывания, провисания, проваливания, а также обеспечения нормальных эксплуа-тационно-бытовых условий для людей) и требований к прочности, устойчивости, трещиностойкости конструкций, включая общую устойчивость здания.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.87

3.13.    Критерии 2-й группы для бескаркасных жилых и гражданских зданий:

•    ширина раскрытия трещин железобетонных изгибаемых элементов (перемычек, перекрытий, лестничных площадок и маршей);

•    прогибы изгибаемых элементов;

•    степень поражения коррозией материалов несущих конструкций (бетона, кирпича), вызывающая снижение несущей способности;

•    ширина раскрытия трещин или швов в ограждающих конструкциях, связанная с возможным нарушением условий жилищного комфорта из-за продувания, промокания и т. п.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.86

3.4.    Основными критериями 1-й группы для бескаркасных жилых и гражданских зданий рекомендуется принимать:

•    прочность сжатых элементов (столбов, простенков);

•    прочность элементов, работающих, в основном, на изгиб или изгиб со сдвигом (перемычки, пояса, перекрытия);

•    длину опирания перекрытий или покрытий;

•    прочность на смятие площадки их опирания;

•    устойчивость формы сжатых элементов;

•    устойчивость, жесткость и взаимосвязь несущих стен.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.85

Снижение несущей способности железобетонных конструктивных элементов может произойти из-за коррозии арматуры, развитию которой способствует проникновение агрессивных жидкостей и газов через поры и трещины в защитном слое бетона. Коррозия металла наблюдается в основном за счет протекания электрохимических процессов, которые обусловлены наличием разности потенциала на поверхности арматуры. Особенно агрессивны по отношению к металлу хлориды. Согласно нормам показатель агрессивности по содержанию хлоридов регламентируется только для железобетонных конструкций.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.84

Существенную роль в развитии коррозионного процесса играет плотность бетона. В достаточно плотных бетонах проникновение агрессивных вод в глубь конструкции несколько затруднено, и коррозия происходит сравнительно слабо. И, наоборот, в неплотных бетонах коррозионное разрушение происходит интенсивно. Поэтому современные нормативы учитывают степень агрессивного воздействия среды, увязывая ее с маркой бетона по водонепроницаемости.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.83

Не допускается вскрывать фундаменты и вводы коммуникаций при выполнении ремонтных работ, если не принять меры по защите отрытых траншей или котлованов от атмосферных осадков. Иногда здание разрушается именно в период ремонта, что является результатом небрежного отношения к водозащите грунтов основания.

При строительстве на лессовых грунтах II типа по просадочности предусматривают систему контрольных колодцев и лотков для сброса аварийных вод, специальную конструкцию гидроизоляции подвальных помещений и др.

Коррозионное разрушение конструктивных элементов здания

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.82

При проектировании зданий и сооружений в грунтовых условиях II типа по просадочности с использованием свайного варианта фундаментов проектировщики в условиях полной прорезки просадочных грунтов иногда не предусматривают конструктивных и водозащитных мероприятий. Между тем на грунтах II типа по просадочности в случае одностороннего замачивания основания (из котлована соседнего строящегося здания или подвала эксплуатируемого дома) сваи будут работать в различных условиях. Их несущая способность даже при одинаковой глубине погружения будет существенно различаться.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.81

Если каждая блок-секция имеет достаточную прочность или жесткость, то появляющиеся неравномерные деформации в пределах блок-секций не вызывают повреждения конструктивных элементов. Однако при этом возникает другое не менее опасное положение, связанное с наклоном блок-секций друг к другу и возможному их смыканию в верхней (карнизной) части (см. рис. 2.2 а). Возникающие яри этом усилия столь значительны, что вызывают существенное разрушение кладки или панелей верхних этажей.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.80

Еще больше сложностей возникает, когда в пределах пятна застройки здания наблюдается неодинаковая толщина просадочных слоев грунта. На рис. 2.1 показана схема здания, возведенного на лессовом основании с переменной величиной просадочной толщи НаГ В различных сечениях здания просадочная толща неодинакова, что в свою очередь приведет к неравномерному вертикальному перемещению здания, возникновению дополнительных усилий в конструктивных элементах из-за перегиба здания.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.8

Сравнительный подход наиболее достоверно отражает рыночную стоимость объектов жилой недвижимости; относительно производственной недвижимости этого утверждать не следует.

Этапы реализации сравнительного подхода:

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.79

Водозащитные мероприятия включают в себя организацию отвода с площадки застройки атмосферных вод, устройство по специальному проекту водонесущих коммуникаций и их вводов, выполнение противофильтрационных экранов и отмосток и т. д. Конструктивные мероприятия предусматривают разрезку здания осадочными швами, что улучшает пространственную работу его отдельных блоков (секций). Во многих случаях эффективными оказываются железобетонные пояса, которые служат для вос приятия возникающих усилий в элементах здания при неравномерных деформациях основания.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.78

•    по потере несущей способности (или непригодности для дальнейшей эксплуатации);

•    по непригодности к нормальной эксплуатации.

Цель расчетов - предотвратить появление предельных состояний. Расчеты выполняются по несущей способности (обеспечивающей прочность, общую и местную устойчивость, в том числе в процессе эксплуатации).

По первому предельному состоянию проверяются:

•    все конструкции зданий и их стыковые соединения - для предотвращения разрушения при действии силовых воздействий при их эксплуатации;

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.77

•    выявление причин неисправностей в работе конструкций и инженерного оборудования;

•    определение остаточного ресурса конструктивных элементов здания;

•    определение значений предельно допустимых нагрузок на элемент при проектировании изменения действующих на него нагрузок.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.76

Объектами оценки в данном случае являются:

•    сельскохозяйственные угодья;

•    земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для первичной переработки сельскохозяйственной продукции, ее производства и хранения;

•    земли, занятые внутрипроизводственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для защиты земель.

Рассмотрим пример (табл. 11.18) оценки участка земель сельскохозяйственного назначения, занятого сельскохозяйственными угодьями, со следующими характеристиками:

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.75

Отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка должен содержать:

•    характеристику рынка земли и рынка прав аренды земельных участков;

•    сведения о государственной регистрации права аренды;

•    сведения об обременениях земельного участка и права аренды;

•    основание возникновения права аренды у арендатора;

•    определение полномочий арендатора;

•    срок аренды;

•    величину арендной платы.

Метод сравнения продаж

Метод применяется для оценки прав аренды застроенных и незастроенных участков.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.74

3.    Местоположение объекта - центр города.

Определим стоимость прав аренды на земельный участок для внесения в уставный капитал создаваемого предприятия. Применим метод капитализации земельной ренты в следующей последовательности :

1.    Определим чистый операционный доход, приносимый улучшениями земельного участка.

2.    Определим стоимость воспроизводства улучшения с учетом накопленного износа.

3.    Определим коэффициент капитализации для улучшений.

4. Определим стоимость права аренды земельного участка (табл. 11.14).

Таблица 11.14

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.73

Вывод:

Лучшее и наиболее эффективное использование: на основании предварительных расчетов с использованием средних рыночных цен по ставкам арендной платы в жилых домах помещений и стоимости гостиничных номеров лучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого участка земли с улучшениями среди всех юридически разрешенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов на текущий момент является его эксплуатация как небольшой частной гостиницы.

Методы оценки и технической экспертизы недвижимости стр.72

Таблица 11.9 Согласование результатов о рыночной стоимости земельного участка

Подход

Рыночная стоимость

Вес

Расчетная стоимость

Сравнительный подход

139331

0,6

83598

Доходный подход

134460

0,4

53784

Итого:

1,0

137382

Вывод:

Похожие материалы

Недвижимость: права и сделки стр.515

^ на бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК);

^ давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК);

^ самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК);

^ имущество добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 223 ГК).

3.    Регистратор не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:

^ действительности и подлинности представленных документов;

^ вступления решения суда в законную силу;