Похожие материалы

Приватизация недвижимого имущества

Способы приватизации разделяют на две группы в зависимости от предмета отчуждения государственной (муниципальной) собственности физическим или юридическим лицам имущественных комплексов и участков в распоряжении государственных (муниципальных) организаций или акций открытых акционерных обществ (ОАО), дающие право на управление их недвижимыми активами. Решение об участии компании-девелопера в приватизации рекомендуется принимать с учетом законодательно предписанного порядка и особенностей технологий ее проведения.
Выбор механизмов приватизации имущественных комплексов осуществляется по итогам их инвентаризации, аудиторского заключения о состоянии активов и их величине по промежуточному бухгалтерскому балансу — суммы чистых активов предприятия за вычетом балансовой стоимости неотчуждаемых объектов. Ценность земли при этом рассчитывается путем умножения ставки земельного налога на поправочный коэффициент, значение которого зависит от численности жителей в населенном пункте нахождения участка, например, он будет пятикратный в поселениях с числом жителей более 500 тыс.
Важным аспектом является принцип ценообразования, в соответствии с которым в приватизации может применяться нормативная минимальная цена продажи (передачи) имущества или начальная цена, устанавливаемая на основании отчета об оценке. В выборе метода приватизации имущественных комплексов государственных (муниципальных) предприятий определяющим критерием является величина уставного капитала. Если он ниже законодательно установленного минимального размера уставного фонда для открытого акционерного общества, то, кроме преобразования в ОАО, собственником дополнительно могут быть использованы следующие способы отчуждения:
• открытый аукцион, где право покупки имущества принадлежит предложившему самую высокую цену претенденту;
• открытый конкурс, при котором победителем становится участник, заявивший наибольшую цену при согласии выполнения необходимых условий в отношении приобретаемых активов;
• внесение объектов в уставный капитал стратегического акционерного общества при его учреждении или оплате дополнительно размещаемых акций.

Рис. Схемы приватизации государственного и муниципального имущества
Для продажи находящихся в государственной (муниципальной) собственности акций применяются следующие способы в зависимости от балансовой стоимости предприятия:
• специализированный аукцион — открытые торги, когда все победители приобретают акции по единой цене;
• продажа за пределами территории посредством использования акций в качестве обеспечения ценных бумаг, выпускаемых иностранными эмитентами.
Участие девелопера в приватизации недвижимости унитарных предприятий и акций и взаимодействие с ее организаторами (собственниками, агентствами и т.д.) следует организовывать в соответствии с временными и финансовыми особенностями наиболее распространенных способов — конкурсов и аукционов. В частности, необходимо учитывать сроки подготовки и приема заявок, размер задатка для участия, который может составлять до 20% от начальной цены, но не более 4,5 млн МРОТ. Также важно анализировать установленные ограничения, меры регулирования и обременения для приватизируемых объектов. Например:
• охранные обязательства в отношении памятников истории и культуры государственного, регионального и местного значения;
• обеспечение целевого применения объектов социально-культурной и жилищно-коммунальной сферы;
• требования к содержанию комплексов гражданской обороны, имущества мобилизационного назначения и т.д.;
• публичные сервитуты — обязанности собственника допускать ограниченное использование приватизированных земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости иными лицами (беспрепятственный доступ, проход, проезд, возможность размещения межевых и геодезических знаков, прокладка и эксплуатация линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации и Т.Д.).